По мнению экспертов, рынок апартаментов в Петербурге ждёт рост

По данным аналитиков NAI Becar, в I квартале 2015 г. отмечено увеличение доли апартаментов в классе комфорт, который сегодня занимает более 50% рынка. При этом общий объем предложения снизился на 36%, в том числе за счет высокой покупательской активности. Таким образом, растущий спрос на апартаменты позволит развиваться данному формату даже в сложившихся экономических условиях.

Поглощение апартаментов

В начале года в продажу вышли два новых объекта за счет чего совокупный объем нового предложения составил 571 апартаментов, что на 20% выше, чем в предыдущем квартале. При этом общий объем предложения уменьшился на 36% и составил 1 877 апартаментов в связи с продажей всех юнитов в комплексе Y’es и задержкой реализации других заявленных проектов.

Тем не менее, по данным аналитиков NAI Becar, значительная часть объектов, которые находятся в стадии реализации, по сути являются жильем и будут предназначены для постоянного проживания. «Безусловно, это неправильная ситуация, поэтому Правительством сейчас разрабатывается понятная классификация и необходимые законодательные нормативы для определения формата апарт-отеля, - говорит Илья Андреев, вице-президент NAI Becar.

Стоит отметить, что в связи с вводом новых объектов расширилась география предложения и, соответственно, изменилась структура распределения по районам. На текущий момент больше половины апартаментов (52%) приходится на Московский район, тогда как еще в I квартале прошлого года лидером был Выборгский район (41%).

Аналитики NAI Becar отмечают, что I квартале также изменилась структура предложения по классам: cегодня на комфорт-класс приходится 52% от общего объема, на бизнес-класс – 38%, на элитные объекты – 10%.

Рост спроса на инвестиции

Общий объем спроса на покупку апартаментов в I квартале 2015 г. вырос на 8% и составил 95 апартаментов. Илья Андреев, отмечает, что сегодня высок интерес к объектам с инвестиционной составляющей формата buy-to-let – покупка недвижимости для сдачи в аренду. На такие проекты приходится основная доля покупок апартаментов – около 85%. «Потребность в инструментах для инвестирования сегодня сохраняется на высоком уровне. Основное преимущество апарт-отелей заключается в том, что инвесторы не только вкладывают свои средства, но и получают стабильные дивиденды, которые будут, безусловно, выше, чем в любом другом сегменте, - говорит эксперт. - Кроме того, если в другом виде недвижимости собственнику придется тратить много времени на управление, то в апартаментах для этого специально создается управляющая компания, которая избавляет клиента- инвестора от необходимости контролировать происходящее в его апартаментах и несет полную ответственность за сохранность имущества».

Коррекция в сторону снижения

За счет выхода новых объектов и ухода с рынка дорогостоящих проектов средние цены продажи по всем сегментам значительно скорректировались в сторону снижения.

На текущий момент средняя стоимость квадратного метра не меблированных юнитов в комфорт-классе составляет 86,5 тыс. руб., что на 23% ниже по сравнению с 4 кварталом 2014 г., в бизнес-классе – 140,9 тыс. рублей (-2,3%), в элитных объектах – 250,9 тыс. рублей (-47%).

«Снижение цены в комфорт-классе и бизнес-классе обусловлен выходом новых проектов по стартовым ценам ниже средних в своем сегменте, - говорит Наталья Скаландис, управляющих директор PM NAI Becar. - В элитных проектах средняя стоимость продажи снизилась в связи с возникновением проблем реализации ряда объектов и их уходом с рынка». Развитие доходных программ

Сегодня, по данным NAI Becar, все большее количество апартаментов от общего объема предложения имеют инвестиционные программы доходности. Стоит отметить, что изменения на рынке коснулись и их, в частности произошли корректировки средней стоимости аренды в таких проектах.

По словам Натальи Скаландис, в I квартале средняя стоимость 1 месяца аренды студии (24-30 кв. м) составляет 47 800 рублей, апартаментов с 1 спальней (40-60 кв. м) – 76 516 рублей, с 2 спальнями – 98 000 рублей. При этом, несмотря на коррекцию программ, доходность собственников апартаментов выросла на 2-5 п.п. по сравнению с прошлым кварталом и составляет сегодня 12-15% годовых. «Такую доходность можно достигнуть только за счет управления апартаментами профессиональным оператором, - добавляет Илья Андреев.