Почему спрос на новостройки эконом- и комфорт- класса смещается из Подмосковья в Москву

Екатерина Лобанова, Руководитель отдела рыночной аналитики компании «РГ – Девелопмент»:

Квартиры в столичных новостройках всегда ценились выше, чем жилье в Московской области. При сопоставимых затратах на проектирование и строительство (а подчас в области затраты даже выше, чем в Москве) рыночная премия за столичный статус предоставляла девелоперам жилья больше возможностей даже в массовом сегменте. При этом ограниченность площадок под застройку и сложности финансового и административного характера, с которыми участники столичного рынка столкнулись в период 2009-2010 гг., привели к ситуации, когда строить массовое жилье в Москве представлялось нецелесообразным, а стоимость квадратного метра ежемесячно росла. Покупатель массового жилья в этих обстоятельствах переориентировался на Московскую область, прежде всего, на крупные города-спутники.

В результате, в Подмосковье за два-три года в разы увеличилось количество проектов, значительно вырос объем нового строительства, стали появляться действительно качественные концептуальные проекты. Сформировавшаяся к 2011 году разница в цене между новостройками Москвы и Подмосковья позволяла делать ставку на оборачиваемость капитала за счет рекордных темпов продаж, в то время как девелоперы столичного жилья зарабатывали на высокой добавленной стоимости создаваемого продукта. Начало освоения промзон в Москве, совпавшее с насыщением рынка столичного региона жилья в целом, послужило отправной точкой для развития сегмента «комфорт» внутри МКАД. К этому моменту (середина 2013 – начало 2014 г.) конкуренция на рынке новостроек Подмосковья достигла того максимального уровня, при котором еще возможен рост цен. В Москве же стали появляться проекты высокого качества по доступной цене, что выражалось формулой «бизнес-класс по цене эконом».

К моменту, когда Россия столкнулась с новыми политико-экономическими реалиями, связанными с ослаблением национальной валюты и снижением фактических доходов населения, стало очевидно, что в области сложилась парадоксальная ситуация: низкая платежеспособность покупателей и значительное снижение спроса на жилье предполагают снижение цен, что в сочетании с ростом цен на строительные материалы и технологии заставляет девелопера отказаться от прибыли. В проектах массового сегмента, где маржа и без того невелика, отказ от прибыли равносилен работе даже не «в ноль», а «в минус», если только компания не является частью многопрофильного холдинга. По этой причине далеко не все подмосковные проекты участвуют в акции «Снижаем цены!» для привлечения своего потребителя, темпы продаж по таким объектам упали до нуля, строительство замедляется или приостанавливается.

В Москве же экономика девелоперских проектов, как уже было сказано, позволяет использовать ценовое регулирования как инструмент в борьбе за покупателя в условиях жесткой конкуренции. Иными словами, цены на столичные новостройки эконом- и комфорт-класса продолжают снижаться в течение всего 2015 года в борьбе за долю рынка, двигаясь при этом навстречу подмосковным показателям. Отсюда и смещение интереса в пределы МКАД: сегодня существует реальная возможность приобрести квартиру в шаговой доступности от строящейся станции метро по цене, лишь на 10-15% превышающей стоимость подмосковной квартиры в новостройке аналогичной площади на том же направлении.