Почему застройщики снижают цены при росте спроса

По мнению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литенецкой, наибольшие скидки будут предлагаться в том случае, если жилой комплекс по той или иной причине плохо реализуется.

- Минстрой РФ рассматривает возможность снизить ставку банковского кредитования застройщиков. Также власти хотят увеличить долю собственных средств застройщиков. Что дадут такие меры? Надежность? Рост цен на недвижимость?

Еще 2-3 года назад схема финансирования строительства выглядела следующим образом: порядка 25-30% средств предоставлял банк, остальную сумму составляли средства дольщиков. Сегодня, ввиду сложных экономических условий, схема изменилась: около 20-25% - собственные средства застройщика, порядка 15% - средства дольщиков, 60-70% составляет банковский кредит. По такой схеме работают крупные банки, в том числе Сбербанк.

В настоящее время это не только обусловлено необходимостью (единицы девелоперов могут позволить себе строить исключительно на собственные средства), но и несет ряд преимуществ. Во-первых, наличие проектного финансирования является для дольщика своего рода гарантией надежности застройщика. Во-вторых, аккредитация банка позволяет привлекать гораздо больше ипотечников, а ипотека сегодня – основной инструмент поддержания первичного рынка недвижимости.

Я не думаю, что повышение минимального размера капитала станет эффективной мерой для регулирования рынка. Скорее это приведет к монополизации девелоперской отрасли (останутся лишь крупные игроки, у которых есть финансовый запас прочности), как следствие, удорожания квадратного метра и понижению качества строительных работ в отсутствии значительной конкуренции. Да, в результате вероятность успешного завершения проекта повысится, но стоит ли это таких последствий.

- Новостройки Москвы стали дешевле в третьем квартале, но в годовой динамике дорожают. Можно ли сказать, что снижение цены это лишь временное явление или это уже какая-то тенденция? Что будет с ценами на столичное жильё к концу года?

Действительно, на первичном рынке недвижимости в проектах эконом- комфорт- и бизнес-классе произошло снижение цен по сравнению со 2 кв. 2015 года. В массовом сегменте средняя цена снизилась на 4,6%, в бизнес-классе - на 3,5%. Цены в Новой Москве также понизились на 1,6%. Во всех трех случаях снижение связано с выходом сразу нескольких проектов с дисконтом к рынку. При этом стоит отметить, что если летом большинство застройщиков не повышали стоимость, то в сентябре во многих проектах произошла корректировка цен в большую сторону, связанная с традиционным началом делового сезона. Цены на конец года будут напрямую зависеть от ликвидности проекта, что в целом сегодня мы и наблюдаем. Поэтому очевидно, что наибольшие скидки будут предлагаться в том случае, если жилой комплекс по той или иной причине плохо реализуется. В самых ликвидных проектах, я уверена, произойдет рост стоимости. Ведь девелоперы вынуждены идти на такие меры в первую очередь бы из-за увеличения себестоимости в результате подорожания импортных материалов. Кроме того, для повышения конкурентоспособности застройщики должны улучшать проекты, что также ведет к удорожанию. Тем не менее, рост стоимости в проектах произойдет, скорее всего, в пределах инфляции, поскольку платежеспособность населения значительно снижена.