Проблема застройщиков-банкротов в Московском регионе стоит остро - эксперт

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, проблема застройщиков-банкротов и обманутых дольщиков в Московском регионе, как впрочем, и по всей России, до сих пор стоит достаточно остро.

Власти всё принимают и принимают меры, но количество обманутых дольщиков в России растёт. По данным депутата Хинштейна, с начала этого года количество таких покупателей выросло на 19%. Также растёт и количество проблемных домов. Всего их в России около 800.

Какие меры реально помогут справиться с этой проблемой?

Проблема застройщиков-банкротов и обманутых дольщиков в Московском регионе, как впрочем, и по всей России, до сих пор стоит достаточно остро. Люди по-прежнему рискуют, выбрав ненадежного застройщика, остаться и без квартиры, и без денег. Сегодня большинство девелоперов ведут строительство по принципу «пирамиды» и часто завершают проект с помощью средств, полученных от реализации следующего объекта. Как показывает практика, соотношение денежных средств у крупнейших застройщиков находится в следующих пропорциях: 30% - собственных средств, 30% - средства от продажи квартир, 40% - банковские кредиты. Соответственно, чем больше у девелопера собственных средств, тем он более жизнеспособен. В случае невозможности обеспечения кредитных обязательств и недостаточного финансирования от реализации объекта, вероятность банкротства застройщика увеличивается.

При этом схемы, дающей 100% гарантию защиты от последствий банкротства застройщика, пока не существует. И решать эту проблему власти стали именно с падением платежеспособности, когда возрос риск банкротства. Обязательное страхование ответственности оказалось не более, чем фикцией, тогда как должно было защищать дольщиков. Одно дело, если бы застройщики могли страховаться только в крупных компаниях.

Однако на практике часто складывалась ситуация, когда девелопер делал выбор в пользу страховщика, предлагающего наименьший процент комиссии - 0,3-0,7%. И не факт, что такие организации могли возместить ущерб в случае возникновения страхового случая. Поэтому власти предприняли соответствующие меры: 1 октября Центральный Банк Российской Федерации опубликовал список страховщиков, состоящий из 16 страховых организаций, соответствующих новым требованиям Федерального закона. Сотрудники аппарата Национального объединения застройщиков жилья в течение дня связались со всеми страховыми компаниями, которые входят в список Банка России. Лишь 3 страховщика оказались готовы принимать на рассмотрение заявки на страхование ответственности застройщиков жилья. Еще 3 страховщика рассматривают такую возможность в будущем. Остальные страховщики не принимают заявки застройщиков.

Таким образом, инициатива ужесточения требования к страховым компаниям верная, однако насколько она реализуема на практике – понять пока сложно. 80% застройщиков сегодня срочно перестраховывают сою ответственность, чтобы продолжить реализацию проектов. Пока у нас нет официальных данных о том, все ли девелоперы смогли получить полис и как новая комиссия отразится на конечной стоимости квадратного метра.

Еще один вариант повышение безопасности сделки на первичном рынке недвижимости - использование застройщиками банковской гарантии. Однако по сравнению со страховкой это более дорогой вариант. Не стоит забывать, что подобные расходы удорожают себестоимость, что в итоге ложится «на плечи покупателей». Естественно, любой застройщик в этом не заинтересован. Возможно, что, регулируя максимальные банковские тарифы за предоставление банковской гарантии, а также обслуживание, девелоперы смогут более активно пользоваться данным инструментом.

Третий вариант, который активно обсуждался властями летом этого года – это включение в схему покупки квартиры третью сторону – банк. Средства дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете в кредитном учреждении. Девелопер в этом случае не сможет пользоваться, по сути, беспроцентными средствами дольщиков. При этом также обсуждается вопрос выдачи денег, полученных от дольщиков, застройщику под небольшой процент, т.е. застройщик сможет получить дешевый кредит на строительство. Фактически, преобразование схемы покупки «дольщик-застройщик» до «дольщик-банк-застройщик» сделает ДДУ более прозрачным и надежным. У девелопера уже не будет возможности использовать средства покупателей по нецелевому назначению. В случае принятия таких поправок деньги застройщику, вероятно, будут перечисляться контролирующим органом, а именно банком.