Растущего спроса на всех может не хватить

Продажи в строящихся новостройках в Москве и Санкт-Петербурге все сильнее концентрируются у лидеров рынка (как среди застройщиков, так и у отдельных ЖК). Это может снизить выручку застройщиков «второго эшелона» и несет риски для восстановления рынка: сохранение такого положения вещей может привести к череде банкротств и увеличению количества обманутых дольщиков.

Аналитический центр ЦИАН изучил распределение сделок между застройщиками и жилыми комплексами в 2017 году. Исследование охватило рынки новостроек Москвы, Санкт-Петербурга и их пригородов.

Расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах) с учетом следующих параметров:

только сделки в домах с этажностью три и более этажей; только сделки с квартирами и апартаментами; только сделки с датой регистраций ДДУ с 01.01.2017 по 30.09.2017; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК на 1 покупателя); только сделки с физическими лицами.

Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета акций и скидок). Группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу «1 ЖК - 1 застройщик». Также выполнена группировка по брендовому названию застройщика и учтены слияния/поглощения застройщиков.

На рынках новостроек в обоих столичных регионах в 2017 году отмечается положительный тренд. Темпы продаж (регистраций ДДУ) в 2017 году уверенно растут в Москве (к примеру, в марте 2017 года был зарегистрирован абсолютный рекорд (5418 сделок), практически каждый месяц рынок демонстрирует прирост на десятки процентов в годовом выражении. В августе 2017 возобновился рост цен предложения (в Москве цены выросли на 3,5%, в Новой Москве на 5,0%, в Санкт-Петербурге - на 2,5% относительно минимумов весны 2017 года). В Московской области спрос стабилизировался, но в условиях возросшей конкуренции со стороны московских проектов (зачастую более привлекательных по цене/качеству) динамику -2,0% по числу регистраций ДДУ по итогам 3 кварталов 2017 года (к аналогичному периоду 2016) можно считать хорошим показателем.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области динамика год к году по числу сделок также находится на около-нулевых значениях, что объясняется эффектом более высокой базы 2016 года по сравнению с Москвой и Подмосковьем.

Распределение спроса по застройщикам 2017 году (рынки новостроек Москвы и Санкт-Петербурга).

Компания ПИК уверенно лидирует на каждом из субрынков Московского региона. В Москве на жилые комплексы этой компании приходится 28% сделок (в абсолютном выражении), в Новой Москве - 30% сделок, в Московской области - 21%. В денежном выражении лидерство ПИКа хотя и остается бесспорным, но выражено несколько слабее (19%, 32% и 23% соответственно). В Санкт-Петербурге на 1-м месте находится компания Setl, но с заметно меньшим отрывом. На нее приходится 22% сделок, а на идущий на 2-м месте ЛСР - 14%. В Московском регионе в каждом из субрынков лидер (ПИК) опережает конкурентов в разы, реализуя практически столько же, сколько 3-5 ближайших преследователей.

Повышенный уровень конкуренции между застройщиками на рынке северной столицы выражен и в сравнении топ-10 компаний по числу сделок в Санкт-Петербурге и наиболее насыщенной новостройками части Ленинградской области (Всеволожском районе) (по числу зарегистрированных сделок он превосходит Новую Москву). Только две компании (Setl и Лидер Групп) представлены среди застройщиков-лидеров в обоих субрынках, тогда как в Москве, Новой Москве и Московской области пул застройщиков-лидеров однороднее (среди лидеров в разных локациях кроме ПИКа также представлены ФСК «Лидер», «Гранель Групп» и МИЦ).

Несколько компаний представлено среди лидеров на рынках обеих столиц. 4-е место по объему продаж в абсолютном выражении в Москве занимает санкт-петербургский застройщик ЛСР (2-е место в Санкт-Петербурге), на 10-м месте в столице месте находится московское подразделение компании «ЛенСпецСМУ» («Эталон-Инвест») (6-е место в СПб). Лидеры московского рынка представлены в Санкт-Петербурге региональными подразделениями компаний «Главстрой» (9-е место в Московской области, 5-е место в Санкт-Петербурге), «Самолет Девелопмент» (6-е место в Новой Москве, 2-е место в МО, 8-е место в Ленинградской области).

В Москве на топ-10 застройщиков приходится 63% сделок, в Санкт-Петербурге - 67% регистраций ДДУ. При анализе на уровне округов и районов доля застройщиков-лидеров также остается высокой. В административных округах Москвы (за вычетом Зеленоградского и Троицкого округов, где реализуется менее 5 ЖК) на застройщика-лидера приходится в среднем 31% регистраций (от 19% в САО до 49% в СВАО, в обоих случаях лидер рынка - компании ПИК), в Санкт-Петербурге на наиболее успешного девелопера в городском районе - 44% сделок (от 21% в Невском районе до 83% в Колпинском районе; в обоих случаях лидер локального рынка - компания «СПб Реновация»).

Распределение спроса по ЖК в 2017 году (рынки новостроек Москвы и Санкт-Петербурга).

В Москве (без присоединенных территорий) на топ-10 ЖК по числу регистраций приходится 31% от объема рынка в абсолютном выражении; на топ-10 ЖК по объему выручки приходится 23%. Среди лидеров по объему выручки лишь 3 ЖК из 10 можно отнести к классам «бизнес» и «премиум» (Neva Towers, «Садовые кварталы» и «Сердце столицы»), прочие лидеры представляют проекты комфорт-класса в рамках комплексного освоения бывших промзон. Объем выручки по 10 ЖК-лидерам в Москве, Новой Москве, Московской области сопоставим (составляет 66, 52 и 54 млрд руб. по итогам 3 кварталов 2017 года соответственно).

Средние темпы продаж в ЖК-лидерах в Москве находятся в диапазоне 70-150 сделок в месяц, т.е. на прочие 185 ЖК в среднем приходится менее 10 регистраций ДДУ в одном ЖК в месяц. Безусловно, среди них есть объекты в высоких ценовых диапазонах (где продажи нескольких лотов в месяц - абсолютно нормальное явление), но невысокие темпы продаж (30-40 квартир в месяц, которые фиксируются в целом ряде масштабных проектов комфорт-класса) могут негативно сказаться на устойчивости их застройщиков и рынка в целом. Это может привести к росту затоваривания на рынке.

В Московской области и Санкт-Петербурге диспропорции в распределении спроса выражены еще сильнее. На топ-10 ЖК приходится 28% регистраций и 27% от выручки (в Московской области); аналогичный показатель в северной столице - 36% (по числу сделок). Но в отличие от Москвы, предложение на этих рынках однороднее. Объяснить такую высокую концентрацию в объектах-лидерах невысокими темпами продаж, естественным для комплексов с ценой квадратного метра в 3-4 раза выше средней, здесь нельзя. Среднемесячные темпы продаж в объектах-лидерах в Московской области составляют 110-240 сделок, в Санкт-Петербурге - 90-260 лотов. На этих рынках маржа застройщиков заметно меньше, чем в столице и невысокие темы продаж в проектах «второго эшелона» могут сказаться напрямую на финансовой устойчивости этих застройщиков.