Следует ожидать достаточно пессимистичный сценарий развития строительной отрасли - эксперт

О том как будет развиваться ситуация на строительном рынке в среднесрочной перспективе, что может «оживить» спрос на рынке новостроек, рассказал старший юрист Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов IPT Group Михаил Викулов.

«По моему мнению, в ближайшие полтора-два года следует ожидать достаточно пессимистичный сценарий развития строительной отрасли. Основные причины, на мой взгляд, просты и банальны - отсутствие денежных средств у населения (составляющая № 1 – «нет спроса») и неспособность государства поддержать строительную отрасль и, как следствие, рост цен (составляющая № 2 – «удорожание предложения»).

Рассмотрю, одну из возможных причин роста цен на недвижимость. С 01 января 2017 года вступают в силу изменения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, внесенные Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ. Одним из нововведений является установление компенсационного фонда, который планируется формировать за счет взносов застройщиков в размере 1 % от стоимости строительства объекта, указанной в проектной декларации.

Предполагается, что средства компенсационного фонда будут использоваться на выплату возмещения участникам долевого строительства, на предоставления займов застройщику, который возлагает на себя обязательства достроить объект долевого строительства, или на оказание финансовой помощи, в том числе на безвозмездной и безвозвратной основе, в целях завершения строительства объектов и исполнения обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. При этом, застройщик продолжает обеспечивать исполнение своих обязательств путем предоставления поручительства банка или страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения в рамках договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, к страхованию ответственности застройщика, на которое тратится в среднем 1 % (плюс-минус 0,2 %) от стоимости каждой проданной квартиры, добавляются дополнительные затраты в размере 1 % от стоимости строительства всего дома как взнос в компенсационный фонд. Более того, что касается страхования ответственности застройщика, то она направлена на обеспечение обязательств по конкретному объекту, а средства компенсационного фонда планируется использовать на все «проблемные объекты» нашей «необъятной Родины».

Стоит отметить, что взносы в компенсационный фонд являются невозвратными, по крайней мере закон не говорит об обратном. На общественном совете при Минстрое РФ председатель правления строительной корпорации Barkli Леонид Казинец, глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник и глава Общества взаимного страхования Александр Ручьев единогласно заявили, что для публичных компаний с хорошей репутацией и большим капиталом взносы в компенсационный фонд необходимо снизить вдвое, до 0,5 %. Таким образом, уже последовала встречная реакция застройщиков направленная на «смягчение» взносов в компенсационный фонд. Также, я хочу рассмотреть 2 программы на рынке новостроек, которые пытаются «оживить» спрос:

В последнее время появилась так называемая программа «ипотечные каникулы» (ЖК «Пригород. Лесное» от «Самолет Девелопмент», ЖК «Лайково» от Urban Group), суть которой заключается в оплате первоначального взноса и отсрочке выплаты ипотеки до сдачи жилых домов в эксплуатацию.

По словам генерального директора «Самолет Девелопмент» Игоря Евтушевского «люди, которые в настоящий момент снимают квартиру и мечтают о приобретении собственной, могут отбросить неприятные мысли об уменьшении своего ежемесячного бюджета за счет прибавки ипотечных платежей, ведь мы освобождаем их от этих обременительных затрат». Считаю, что данная программа достаточно перспективна, т.к. будет пользоваться спросом у людей, которые покупают свою первую квартиру. Для лиц, которые уже имеют в собственности квартиру и хотят улучшить свои жилищные условия наибольший интерес может представлять программа по взаимозачету жилья (прошу не путать с trade-in), в рамках которой предполагается заключение агентского договора с агентством недвижимости, которое оценивает квартиру, принадлежащую клиенту на праве собственности, и оказывает услуги по ее продаже.

Стоит отметить, что услуги в рамках агентского договора, как правило, оказываются в течении 3-х месяцев и, в случае, недостижения результата, пролонгируются еще на 3 месяца. Одновременно с агентским договором, покупатель новой квартиры заключает договор участия в долевом строительстве с оплатой первоначального взноса (около 10-20 %), а оставшуюся стоимость вносит после продажи своей квартиры. Однако, в данной схеме существует высокий риск «непродажи» квартиры. По мнению аналитиков компании «Инком-Недвижимость» показатели потенциального и актуального спроса на рынке вторичной недвижимости в октябре 2016 г. оказались минимальными за всю историю систематических наблюдений с 2005 г.

При покупке квартиры по программе взаимозачета жилья, я хочу посоветовать потенциальным покупателям внимательно изучить условия договора участия в долевом строительстве в части его расторжения и выплаты неустоек застройщику, т.к. условия по оплате второго платежа (после продажи квартиры) будут относиться к рассрочке и, в случае неисполнения дольщиком своих обязательств по оплате (в связи с «непродажей» квартиры), договор может быть расторгнут по инициативе застройщика с возмещением причиненных убытков».