Специалисты проанализировали предложения в новых домах по Пятницкому шоссе в Москве

Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор проектов на первичном рынке жилой недвижимости вдоль Пятницкого шоссе в радиусе 2 км от шоссе и на удалении 20 км от МКАД. Всего в рассматриваемой локации реализуется 16 проектов с общим объемом предложения более 132,3 тыс. кв. м или более 2 587 квартир в московском районе Митино, а также в Красногорском и Солнечногорском районе Московской области. Самое бюджетное предложение – 1,8 млн рублей за студию площадью 26,6 кв. м в ЖК «Митино Дальнее», самое дорогое – 17,4 млн рублей за трехкомнатную квартиру площадью 82,6 кв. м в ЖК «Life - Митинская».

В обзор были включены проекты с предложением квартир и апартаментов (таунхаусы и коттеджи не рассматривались), где в реализации находятся более 5 квартир и апартаментов, на расстоянии до 20 км от МКАД и в радиусе 2 км от Пятницкого шоссе.

В Митино в рассматриваемой локации в реализации находятся три проекта с общим объемом предложения 31,1 тыс. кв. м и средневзвешенной ценой – 170,4 тыс. руб./кв. м. Наибольший объем предложения представлен в ЖК «Life - Митинская Ecopark» – около 28 тыс. кв. м.

Минимальный бюджет покупки квартиры начинается от 6,7 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 37,8 кв. м в ЖК «Life - Митинская Ecopark», апартаментов – от 4,9 млн рублей за студию площадью 27,7 кв. м в апарт-отель «YES». Стоит отметить, что все квартиры на первичном рынке в районе Митино реализуются с отделкой. Несмотря на то, что район расположен за МКАД, на его территории функционируют две станции метро, что наряду с развитой инфраструктурой повышает его привлекательность для проживания.

В Красногорском районе вдоль Пятницкого шоссе реализуется 8 проектов с общим объемом предложения 58,6 тыс. кв. м и средневзвешенной ценой – 99,07 тыс. руб./кв. м. Наибольший объем предложения относится к ЖК «Микрогород в лесу», где в предложении находится около 19,5 тыс. кв. м.

Наиболее бюджетное предложение представлено в ЖК «ЗаМитино» – 2,3 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 31,7 кв. м. Наиболее дорогое предложение реализуется в уже сданном жилой комплексе «Новый Эдем» – 16,2 млн рублей за пятикомнатную квартиру площадью 141,3 кв. м.

В Солнечногорском районе в рамках указанной локации в реализации представлено 4 проекта с общим объемом предложения 41,5 тыс. кв. м и средневзвешенной ценой – 67 тыс. руб./кв. м. Наибольший объем предложения относится к проекту ЖК Friday Village – около 14,4 тыс. кв. м.

Самое бюджетное предложение реализуется в ЖК «Митино Дальнее» – 1,8 млн рублей за студию площадью 26,6 кв. м. Самое дорогое предложение – 5 млн рублей за трехкомнатную квартиру площадью 82,7 кв. м в ЖК Friday Village.

«В целом можно отметить, что в рамках исследуемой локации достаточно четко действует основное правило – чем дальше от МКАД, тем дешевле. Также стоит отметить, что в данной локации отсутствует железнодорожное сообщение. Выбор объектов довольно большой – представлены проекты на разных стадия строительной готовности, преимущественно в комфорт-классе. В целом направление Пятницкого шоссе относится к числу наиболее престижных за счет развитой инфраструктуры, наличия большого количества зеленых зон и северо-западной розы ветров», – комментирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

4 Как взыскать убытки за просрочку предоставления земельного участка

В соответствии с Федеральным законом №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года до 1 июля 2012 года осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям, являющимся собственниками зданий на таких земельных участках, при определенных условиях по льготной цене. Льготная цена устанавливалась соответствующим субъектом Российской Федерации в пределах:

20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, для приобретения прав собственности на земельный участок, юридическое лицо должно было обратиться в орган власти с заявлением о приобретении прав собственности на земельный участок. Той же статьей было установлено, что указанный орган власти в месячный срок со дня поступления такого заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, после этого осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

На практике органы власти нередко затягивали с принятием решения о предоставлении земельного участка или неправомерно отказывали в принятии такого решения. Указанное приводило к тому, что на момент, когда соответствующий орган власти все-таки принимал решение о предоставлении земельного участка, кадастровая стоимость такого земельного участка увеличивалась, соответственно заявитель был вынужден оплачивать стоимость земельного участка по более высокой цене по сравнению с той, которая была бы установлена, если бы соответствующий орган власти принял решение о предоставлении земельного участка своевременно.

Некоторые заявители считали, что такими неправомерными действиями органов власти им причинен убыток в размере разницы между ценой за земельный участок, которая должна была быть установлена на момент, когда соответствующее решение должно было быть принято, и ценой на момент фактической даты принятия такого решения.

Суды по разному решали судебные споры о взыскании убытков, но стоит отметить, что на настоящий момент практика складывается в пользу заявителей, рассмотрим несколько из них.

В первом деле истцу было отказано во взыскании убытков, в связи с просрочкой администрации в предоставлении в собственность земельного участка.

ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального района о взыскании убытков в размере 1 727 214,38 руб., причиненных в результате издания незаконного ненормативного правового акта.

Суд первой и апелляционной инстанции встали на сторону истца и взыскали с администрации в пользу ОАО убытки в размере 1 727 214,38 руб. Суд кассационной инстанции посчитал необходимым отменить судебные акты, принятые нижестоящими инстанциями, и отказал ОАО в удовлетворении иска о взыскании убытков.

Из материалов дела следовало, что администрация 06.09.2010 г. издала постановление о предоставлении в собственность земельного участка, а впоследствии 05.10.2010 г. отменила его. ОАО оспорило постановление об отмене постановления о предоставлении в собственность ОАО земельного участка и выиграло суд. В соответствии с указанным решением суда администрация обязана была заключить с ОАО договор купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от кадастровой стоимости. Однако пока длился спор, кадастровая стоимость земельного участка увеличилась, и ОАО, заключая с администрацией договор купли-продажи земельного участка 10.08.2012 г., вынуждено было производить оплату цены земельного участка рассчитанную в размере 2,5% от кадастровой стоимости, действовавшей на 10.08.2012 г. На момент издания постановления от 06.09.2010 о предоставлении в собственность ОАО земельного участка, его выкупная стоимость составляла 5 593 821,18 руб. (2,5% от 223 752 847,37 руб.), а на момент заключения договора 10.08.2012г. кадастровая стоимость того же земельного участка составила 292 841 422,95 руб., таким образом, его выкупная стоимость увеличилась до 7 321 035,57 руб.

ОАО посчитало, что его убытки составляют разницу между выкупной ценой земельного участка на момент фактического приобретения в размере 7 321 035,57 руб. и выкупной ценой участка на момент предоставления в размере 5 593 821,18 руб.

Истец ссылался на то, что данные убытки причинены ему в результате неправомерных действий администрации.

ФАС Московского округа в указанном деле не согласился с истцом и отказал во взыскании убытков, мотивировав свое решение отсутствием причинно-следственной связи между неправомерными действиями администрации по отмене постановления о предоставлении земельного участка и заключением истцом договора с указанной спорной выкупной ценой. Суд указал, что истец подписал договор с указанной ценой без каких-либо возражений, не предпринимая действий по заключению договора по ставкам цены земельного участка 2010 года, суд посчитал, что ОАО согласилось с данными условиями договора в части цены участка (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.12.2013 по делу Арбитражного суда Московской области N А41-46363/12).

Указанное решение является достаточно спорным, на настоящий момент судебная практика исходит из того, что убытки в указанных ситуациях подлежат взысканию с администрации, о чем свидетельствуют два следующих судебных спора.

ЗАО обратилось в суд с иском к администрации о взыскании убытков в сумме 205 105,75 руб. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила, иск удовлетворила, кассационная инстанция поддержала апелляционную инстанцию и не нашла оснований для отмены ее постановления.

Судами установлено, что ЗАО 20.10.2011 г. обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, своими письмами администрация отказала ЗАО в приватизации указанного земельного участка. ЗАО оспорило отказ в судебном порядке и выиграло суд, вступившим в законную силу решением суда от 23.05.2012 отказ в предоставлении ЗАО на праве собственности земельного участка был признан незаконными. Суд обязал администрацию принять решение о предоставлении ЗАО на праве собственности земельного участка по цене 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, подготовить договор купли- продажи земельного участка, направить его ЗАО для подписания.

Администрация в соответствии с указанным решением суда 26.10.2012 г. издало постановление о предоставлении земельного участка ЗАО в собственность по цене 2,5% от кадастровой стоимости, однако, к указанному сроку кадастровая стоимость земельного участка увеличилась. Истец, полагая, что незаконными действиями ответчика, выразившимися в отказе установить выкупную цену земельного участка, определенную на момент подачи заявления о выкупе (20.10.2011), ему причинены убытки в размере увеличения выкупной цены земельного участка, обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил в том числе из того, что истец не доказал наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими убытками, истец добровольно заключил договор купли-продажи спорного земельного участка, то есть фактически продублировал выводы, содержащиеся в ранее описанном деле № А41-46363/12.

Вышестоящие суды встали на сторону истца, и удовлетворили исковые заявления, указав, что в результате незаконных действий по отказу в предоставлении в собственность земельного участка в установленный законом срок, ответчик лишил истца возможности приобрести земельный участок по цене, действовавшей в 2011 году (на дату подачи истцом заявления); постановление о предоставлении земельного участка в собственность принято с нарушением срока, установленного законом; причинно-следственная связь между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями, возникшими у истца, доказана, расчет размера испрашиваемых убытков документально подтвержден.

Кроме того, кассационная инстанция сделала общий вывод, который заключается в том, что при разрешении вопроса, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации, должна приниматься во внимание необходимость обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключения для них негативных последствий возрастания выкупной цены земельного участка до принятия правомочным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи.

Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, указанная обязанность ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с этим, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Факт подписания истцом договора купли-продажи земельного участка с указанной в нем выкупной ценой, что, по мнению ответчика, свидетельствует о его согласии с данной ценой, не имеет значения, поскольку данный договор подписан истцом с возражениями относительно размера выкупной цены земельного участка (ФАС МО Постановление от 18 марта 2014 г. по делу N А41-23293/13).

ЗАО обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Росимуществу о взыскании убытков в размере 3 391 917 руб. 40 коп. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленного требования отказано. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и взыскал убытки по следующим основаниям.

Как установлено судами, в соответствии с решением суда от 23.01.2012 г., Росимущество обязано было принять решение о предоставлении в собственность ЗАО земельного участка в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу, подготовить проект договора купли-продажи и направить проект с предложением о заключении данного договора ЗАО в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с данным судебным решением Росимущество только 21.06.2013 г. издало указанное постановление, установив выкупную стоимость земельного участка по договору купли-продажи в размере 4 070 300 руб. 88 коп. ЗАО заключило договор купли- продажи от 21.06.2013 г. и произвело оплату указанной выкупной стоимости земельного участка.

Обращаясь в суд с требованием о взыскании убытков, общество ссылалось на то, что они возникли вследствие несвоевременного исполнения ответчиком обязанности по продаже земельного участка. Росимущество обязано было заключить договор купли-продажи земельного участка в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по другому делу, при этом на тот момент действовал льготный порядок выкупа земельных участков, и сумма выкупа земельного участка составляла 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, т.е. 678 383 руб. 48 коп. Убытком для ЗАО является сумма в размере 3 391 917 руб. 40 коп., оплаченная свыше 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, в связи с несвоевременным исполнением решения суда ответчиком.

Отказывая в удовлетворении заявленного по делу требования, суды двух инстанций сослались на недоказанность незаконности действий ответчика и наличия причинно-следственной связи между его действиями и возникновением у истца убытков. Кассационная инстанция указала, что постановление о предоставлении земельного участка в собственность ЗАО издано и договор купли-продажи с обществом заключен Росимуществом только 21.06.2013 г. При этом установлена выкупная стоимость земельного участка в размере 4 070 300 руб. 88 коп., действующая на момент издания постановления и заключения договора, без учета льготного порядка выкупа земельного участка, действовавшего до 01.07.2012 г.

В результате несвоевременного заключения договора общество было лишено права на выкуп земельного участка по льготному порядку, действовавшему до 01.07.2012 г.

Подписание обществом договора купли-продажи с указанной в нем выкупной ценой земельного участка не лишает его права на судебную защиту в порядке, предусмотренном статьей 12 ГК РФ, путем подачи иска о взыскании понесенных убытков. (Постановление АСМО от 25 февраля 2015 г. по делу N А40-36073/2014).

Последние два дела указывают на то, что выкупная цена земельного участка должна определяться на дату подачи заявления о выкупе по статье 36 Земельного кодекса РФ. В случае, если государственными органами необоснованно затягивался срок или государственный орган отказывал в принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность, и указанное повлекло за собой убытки для заявителя, такой заявитель может рассчитывать за защиту своих интересов в суде.