Спрос на первичном рынке в 2016 году снизится на 30-40 процентов -эксперт

По мнению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, спрос на первичном рынке в 2016 году снизится на 30- 40 процентов.

Чем льготная ипотека на вторичную недвижимость поможет рынку первичному? И поможет ли вообще?

К сожалению, пока у нас есть только отрывочные заявления властей, чтобы говорить о возможных последствиях субсидирования ипотечной ставки на вторичном рынке недвижимости. С одной стороны, это приведет к тому, что часть потенциальных клиентов переориентируют свой выбор с первичного рынка на вторичный. С другой стороны, субсидирование ипотечной ставки для вторичного рынка позволит собственникам найти покупателя на квартиру в короткие сроки и приобрести жилье в новостройке. В любом случае, это приведет к увеличению числа сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Тем не менее, озвучивалось предложение, что получить льготную ипотечную ставку на вторичке можно будет только в том случае, если собственник намеревается на вырученные от продажи деньги приобрести квартиру в новостройке. В данном случае ограничение направлено именно на поддержку застройщиков. Однако не понятно, кто будет контролировать расходование полученных продавцом средств. Кроме того, очевидно, что при подобных требованиях аудитория данной программы будет заведомо ограничена.

Сильно ли повлияет на рынок новостроек исчезновение льготной ипотеки или процентные ставки нормализовались и на спросе это не отразится?

Я считаю, что решение о субсидировании государством ипотечной ставки сильно поддержало первичный рынок недвижимости. В результате мы не увидели значительного снижения продаж. Если бы государство не предприняло меры поддержки, на мой взгляд, снижение числа заключённых сделок на первичном рынке могло составить 30-40%, а в наименее ликвидных – до 50% и более.

В настоящий момент абсолютное большинство покупателей на рынке недвижимости – это люди, у которых нет свободных денег на приобретение жилья. На первичном рынке более 70% сделок совершается с привлечением ипотеки (причем в 90% из них используется ипотека с господдержкой), на вторичном – примерно столько же приходится на альтернативные сделки. И если доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла по сравнению с прошлым годом на 25-30%, то на вторичке - снизилась с 35% до 20%.

Соотношение числа альтернативных и ипотечных сделок на вторичном рынке говорит о том, что ставки по кредиту остаются для большинства покупателей слишком высокими. Да, банки снизили ипотечные ставки с 15-17% в начале года до 13,5-14% на сегодняшний день. Однако реальные доходы населения уменьшаются на протяжении многих месяцев, при этом цены на продукты и услуги продолжают расти, зарплаты – сокращаться, во многих компаниях идут массовые увольнения. Иными словами, ставка в 13,5%, считавшаяся весьма доступной в прошлом году, сегодня для многих непосильна.

В том случае, если господдержка на первичном рынке недвижимости все-таки будет отменена весной 2016 года, спрос значительно снизится, количество сделок, вероятно, уменьшится как минимум на 30-40%. На мой взгляд, наиболее оптимальным решением станет продление программы субсидирования ипотечной ставки на 2016 год, что в значительной мере поддержит строительную отрасль.

Прогнозы на рынок ипотечного кредитования на ближайшее время.

Несмотря на то, что заместитель Министра финансов Алексей Моисеев публично заявил, что Минфин РФ не собирается продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования, крайне сомнительно, что власти пойдут на такие неэффективные меры. Вспомним, не так давно министр строительства и ЖКХ Михаила Мень выступил с оптимистичным прогнозом о том, что объем выдачи ипотеки по итогам 2015 года может составить 1 трлн рублей. По его словам, по итогам первых шести месяцев этого года было выдано уже около 460 млрд руб. кредитов на жилье.

Прогноз по объему выдачи ипотеки, на мой взгляд, был пересмотрен в лучшую сторону именно по причине положительных результатов действия программы субсидирования ипотечной ставки. Например, в мае по сравнению с февралем и мартом (на тот момент господдержка не была запущена), количество зарегистрированных ДДУ оказалось на 18% и 12% больше соответственно. Наибольший спрос наблюдался в апреле - число заключенных ДДУ оказалось выше на 24%, чем в мае этого года. Кроме того, не стоит забывать, что новые проекты сегодня выходят с дисконтом к рынку до 10-15%. Это в свою очередь привлекает как инвесторов, так и простых покупателей, что в итоге увеличит число сделок и, соответственно, объемы выдачи ипотечных кредитов.