Плюсы и минусы апартаментов. Кому такие объекты будут интересны и полезны? Кого не разочаруют? А кому точно стоит обратить внимание на другие форматы жилья?

 Тимофей Колоколов, директор по стратегическому маркетингу Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске:

- В Новосибирске, городе, где формат апартаментов пока не самый понятный для покупателя, застройщик делает цены на такие объекты довольно привлекательными. В городе всего 2 места, где строят апартаменты, и они оба близко к центру. Морально «переварить» факт то, что это апартаменты, а не жилая недвижимость, клиентам тяжело. Поэтому скорее всего туда пойдут жить молодые люди, которые готовы мыслить современно (право собственности все равно у них есть) и готовность соседствовать с помещениями, которые могут быть не только жилыми, но и офисными.

Традиционно в Сибири консервативная аудитория, не готовая воспринимать этот формат в серьез.  В течение 3-4 лет, думаю, такой продукт найдет свою нишу на рынке.

Ирина Вишневская, генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп»:

- Плюсы. Преимуществом апартаментов является их относительная дешевизна. При значительной разнице в стоимости (цена апартаментов может быть на 10% и даже 25% ниже, чем у жилой недвижимости аналогичного класса), можно закрыть глаза на значительно более высокие налоги. Апартаменты могут заинтересовать молодых людей, семейные пары без детей, а также мобильных граждан, которые много работают, часто ездят в командировки и редко бывают дома, зато обращают внимание на расположение жилья и его близость к работе, что позволяет экономить время на дорогу.

Минусы. В большинстве своем, такой тип жилья не подходит для семей с детьми. В микрорайонах, где их возводят, для них не создают условия. В таких дворах не предусмотрены детские площадки, садики и школы, редко бывают супермаркеты в шаговой доступности. Исключения встречаются – например, в микрорайоне Царицыно-2 есть такая инфраструктура «по соседству», поскольку большая часть застройки там – жилые дома, но такие варианты - редкость.

Уже не первый год обсуждается возможность приравнять апартаменты к традиционному жилью. Законопроекты такого содержания обещали принять на федеральном уровне и в 2015 году, и в текущем году. Постоянная регистрация в апартаментах сейчас невозможна, только временная - на 5 лет с возможностью продления, но с учетом развития онлайн-сервисов государственных услуг, для прикрепления к поликлинике или детскому садику прописка больше не требуется. Однако стоит учитывать, тот детский садик «дают» в таких случаях по остаточному принципу: сначала туда устраивают детей, зарегистрированных по постоянному месту жительства, а потом, если останутся места - остальных.

В текущем году проявился еще один гигантский минус – при переходе на практику уплаты налогов с кадастровой стоимости, сумма налога для владельцев апартаментов стала очень высокой. Сейчас ставки для традиционного жилья в разных регионах – от 0,1 до 0,3% от его кадастровой стоимости. В зависимости от типа апартаментов, налог на них может составлять 0,5% или 2%. Для помещений, которые относятся к офисным и торговым объектам (перестроенные административные или промышленные здания, НИИ, заводы и т.д.) налог установлен в размере 2%. Владельцам апартаментов, которые попадают в категорию «прочие», придется платить по ставке 0,5%. При обычных ставках 0,1%-0,3% ставка налогообложения 0,5% отличается не критично, но 2% - уже существенно для семейного бюджета.

Регионы могут облегчить участь части владельцев апартаментов. В сентябре Мосгордума приняла поправки закон «О налоге на имущество физических лиц», снизив налоги для части апартаментов, которые ранее облагались по ставке 2% от кадастровой стоимости до 0,5% за первые 150 кв. метров площади апартаментов общей площадью до 300 кв. метров. Остальная площадь в таком случае облагается налогом по ставке, действующей в отношении торгово-офисной недвижимости. Снижение налога коснется физических лиц – владельцев апартаментов, гаражей и машино-мест стоимостью до 300 млн рублей. Однако вычетов - таких как предусмотрены для квартир (налогом не облагается 20 кв. метров площади) в данном случае нет. К минусам апартаментов также стоит отнести отсутствие налогового вычета (освобождение от налога в 13%).

Законом также установлено, что если у владельца есть вторые, третьи и так далее апартаменты, на них пониженная ставка не распространяется, собственники платят налог по ставке торгово-офисной недвижимости. В текущем году владельцы заплатят налог за 2015 год по ставке 1,2%, но далее она будет расти и в 2016 году составит 1,3%, в 2017 году - 1,4%, а в 2018-м дорастет до полутора процентов от кадастровой стоимости. Таким образом, собственникам нескольких дорогостоящих апартаментов (даже если они расположены в Москве) предстоит серьезно задуматься: как выгоднее распорядиться своей собственностью - и, возможно, принять решение о продаже части недвижимости. Особенно это актуально для тех, кто купил инвестиционные объекты, но не живет в них и не сдает в аренду.

Анжела Варданян, независимый эксперт по городской и загородной недвижимости:

- Сегодня все большую популярность приобретают апартаменты, которые уже на первичном рынке Москвы составляют четверть предложений. Это обусловлено прежде всего ценовой доступностью и повышением комфортабельности помещения.

Юридически данный тип недвижимости не имеет прямого отношения к жилому фонду, не обеспечивается социальной инфраструктурой и не имеет возможности оформления регистрации по месту прописки. Но, наряду с относительно привлекательной стоимостью помещения, апартаменты вызывают живой интерес у инвесторов и молодежи. Чаще всего апартаменты составляют не более 50 квадратных метров и это не смущает многие молодые семьи. В отличие от традиционного жилья, апартаменты имеют широкие возможности перепланировки и дизайнерского оформления. Владелец может самостоятельно определить место для кухни, для спальни, но с соблюдением регламента управляющей компании. Апартаменты можно также подарить, продать или сдавать в аренду, что тоже очень привлекательно для одиночных людей. Для больших семей такой формат недвижимости не совсем удобен, к тому же характеризуется высоким налогом и стоимостью коммунальных услуг.

Ожидается, что в ближайшем будущем цены на апартаменты значительно увеличатся, это доказывает тот факт, что, если раньше данный вид помещений приобретался в качестве второго жилья или инвестиционного объекта, то сейчас – это место жизни многих семей, для которых квартиры в Москве пока не по карману.