Проанализировав цены на московские квартиры, специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» составили Топ-10 самых дешевых районов (без учета Новой Москвы). И обнаружили, что лидировали в нем оба Бирюлева и Капотня. В Западном Бирюлево жилье стоит дешевле всего – в среднем чуть более 6 млн рублей за квартиру и 114 359 рублей за квадратный метр.

Разделение Москвы на благополучные и неблагополучные районы имеет под собой географическую основу: известно, что более престижна недвижимость на западе, юго-западе и севере столицы, менее – на юге и востоке. Это объясняется не только пресловутой розой ветров, но и качеством жилого фонда, уровнем развития транспортной и социальной инфраструктуры. Впрочем, еще вопрос, что здесь первично. Не случайно массовое строительство жилья для работников, набранных по лимиту, началось в 70-е годы именно на юге и юго-востоке.

Список районов с самыми низкими ценами на жилье возглавили два «братских» представителя ЮАО. Устаревший жилой фонд, отсутствие метро, пробки, криминальная репутация… одним словом – Бирюлево. Первое место досталось Бирюлево Западному (средняя цена «квадрата» – 114 359 рублей); второе – Бирюлево Восточному (117 799 руб./кв. м). Общая территория районов разрезана железнодорожной веткой на две части, которые никак не сообщаются между собой. Западной достался мусоросжигательный и прочие заводы, восточной (помимо промзон) – Бирюлевский лесопарк. Возможно, поэтому в Восточном Бирюлево ведется новое строительство. Здесь возводятся ЖК «Загорье» (средняя стоимость квартир - 139 000 руб./кв. м) и ЖК «Царицыно-2» (87 000 руб./кв. м).

Третье место принадлежит району, добираться до которого приходится «на оленях», потому что метро здесь, похоже, не будет никогда. На его территории находится нефтеперерабатывающий завод, пугающий экологов уже одним своим названием, и десятки чуть менее страшных промышленных предприятий. Конечно, это Капотня (ЮВАО). Жилой фонд здесь исключительно старый, новостроек нет и не предвидится. Средняя стоимость «вторички» составляет 118 243 руб./кв. м.

Далее в рейтинге «МИРА КВАРТИР» следуют Некрасовка со средней стоимостью квадратного метра 118 994 рубля и Северное Бутово (120 205 руб./кв. м). Некрасовка (ЮВАО) известна как новый, активно застраиваемый район, который начал развиваться относительно недавно, но уже получил собственную станцию метро. Основное строительство ведется на территории полей аэрации «Мосводоканала», после того как были проведены работы по рекультивации грунта. Строго говоря, район делится на новую и старую части. Плюс промышленная зона с теми самыми полями аэрации, мусорным полигоном и мусоросжигательным заводом. Цены и на «вторичку», и на новостройки – одни из самых низких по Москве. Это объясняется «подмоченной» репутацией и большим количеством предложений непосредственно от застройщиков. Здесь можно купить однокомнатную квартиру от 4 млн рублей.

«За последний год на рынок вышло множество новостроек со средней ценой «квадрата» около 100-110 тыс. рублей, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – У покупателей появился большой выбор, и далеко не всегда в пользу «вторички». Это потянуло цены на регулярном рынке вниз. Не исключен вариант, что в обозримом будущем цены в этих двух сегментах вообще сравняются».

Первую пятерку дешевых районов отделяет от второй более 10 000 руб./кв. м. Стоимость квадратного метра в Дмитровском районе (САО), занимающем 6 место, составляет 131 106 руб./кв. м. Район продолжает список локаций, где отсутствует метро, но в большом количестве представлены промышленные предприятия. Единственная новостройка, где ведутся продажи, – ЖК «Город» (от 111 450 руб./кв. м).

Седьмое и восьмое места поделили «замкадыши» престижных округов столицы: Ново-Переделкино (ЗАО) и Северное Бутово (ЮЗАО), которые практически сравнялись по стоимости «квадрата»: 137 475 рублей и 137 782 рублей соответственно. При этом в Ново-Переделкино метро только ожидается в следующем году, а в Бутово уже построена собственная «легкая» ветка. Показательно, что Северное и Южное Бутово, жилой фонд которых не имеет принципиальных различий, в рейтинге разделяет три позиции и 17,5 тысяч рублей за квадратный метр.

Разница между девятым и десятым местами также оказалась небольшой: квартиру в Орехово-Борисово Южном (ЮАО) можно купить по средней стоимости метра 139 268 рублей, а в Косино-Ухтомском (ВАО) – за 139 804 руб./кв. м. Косино-Ухтомский – еще один «замкадыш» с собственной станцией метро. Район граничит с лесными массивами, однако и здесь не обошлось без промзон. Застройка разнородная, много новой панели, в настоящее время нового строительства практически не ведется. В отличие от Орехово-Борисово, где на месте бывшей обувной фабрики возводится жилой комплекс комфорт-класса «Ясный», проект которого был разработан в одном из ведущих архитектурных бюро SPEECH. Стоимость квадратного метра монолита в нем – от 108 000 рублей.

«Отрицательная коррекция по десятке самых дешевых районов составила за последний год –2%, – подводит итог Павел Луценко. – Самое большое падение зафиксировано в районах Ново-Переделкино (–7,1%), Южное Бутово (–6,9%) и Бирюлево Западное (–6,1%). Зато некоторые районы смогли вырасти в цене, прежде всего Косино-Ухтомский ( 2,6%), Дмитровский ( 2,2%) и Орехово-Борисово Южное ( 1,9%)».