Виды сделок: что у них общего, и какие различия

Сегодня жилищный вопрос волнует людей также остро, как и раньше. Независимо от уровня цен на нефтяные фьючерсы или от курсов валют иностранных стран, москвичи продолжают покупать и продавать недвижимость. И вот те, кто впервые выходят на рынок, должны знать о том, какими бывают сделки. То есть, каким способом можно решить свой жилищный вопрос.

О некоторых видах сделок, которые существуют на столичном жилищном рынке, рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин: - Из всех способов решения жилищного вопроса наиболее часто встречаются 3 основных вида операций с недвижимостью: =Это так называемая «Чистая продажа» = Обмен (Альтернативная сделка) = Сделка с использованием ипотечных средств.

Сегодня мы их сравним и посмотрим, что между ними общего, и какие различия. «Чистая продажа» – это сравнительно простая сделка, при которой объектом купли-продажи является один объект недвижимости. При этом покупатель (один или группа) приобретает право собственности у продавца (один или группа), используя только свои личные сбережения. Альтернативная сделка – это более сложная сделка, при которой объектов купли-продажи минимум два. На сегодняшний день в Москве примерно 85-90% всех сделок происходят по этому сценарию.

Сделка с использованием ипотечных средств может происходить с одним или несколькими объектами купли-продажи. Во всех трёх видах сделок есть черты, которые их объединяют. Это:

1.Предусмотренный законом пакет правоустанавливающих и правоподтверждающих документов примерно совпадает. Тему о документах мы подробно обсудим в другой раз. 2.В соответствии со ст.ст. 8.1, 551 ГК и ст. 18 ЖК РФ, а также руководствуясь положениями Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переход права во всех трёх случаях подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество. 3.Технологический цикл, состоящий из проверки, подготовки и сопровождения сделки, одинаково важен во всех случаях. Исключение из технологической цепочки любого этапа при любом виде сделки недопустимо. Для того, чтобы сравнить эти типы сделок и выделить различия, важно понимать, что право собственности (в т. ч. на квартиру) с античных времён состоит из трёх частей: право распоряжения, право владения и право пользования.

Но есть и отличия, о которых следует знать тем, кто совершает продажу или покупку квартиры. Так, при проведении «альтернативной сделки» продавец альтернативной квартиры денег на руки, скорее всего, не получает, потому что он одновременно выступает покупателем квартиры, которую он приобретает, и деньги он получает только, если есть разница в цене (доплата). При проведении сделки по типу «чистая продажа» и «альтернатива» в результате государственной регистрации от продавца к покупателю переходят все три вида права, вместе составляющие право собственности: право распоряжения, право владения и право пользования.

В случае, если квартира приобретается с использованием заёмных средств, участников сделки становится больше: появляется банк, как залогодержатель. Сделка становится трёхсторонней. Это порождает принципиальное различие. После регистрации перехода права возникает интересная ситуация: право пользования переходит к заёмщику, а права владения и распоряжения находятся у банка до момента полного исполнения всех финансовых обязательств залогодателем. Другими словами, квартира остаётся в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик не выплатит банку весь долг до копейки, включая все проценты и тело кредита. Тогда регистрируется снятие залога, и к новому собственнику переходит полный комплекс прав.

Если жильё приобретается с использованием собственных сбережений, оценка и страхование приобретаемого жилого помещения проводится только по желанию покупателя. Когда квартира приобретается с помощью ипотечных средств, предоставление оценочного альбома и страхового полиса являются обязательным условием предоставления заёмщику кредитных средств.

При проведении же альтернативной сделки покупатель «верхней» квартиры оплачивает стоимость квартиры, которую он приобретает. Однако эти средства могут быть использованы для приобретения альтернативного жилья. Схема проведения такой сделки довольно сложная, поэтому выполняют ее, как правило, высококвалифицированные специалисты рынка недвижимости.

И в заключение хочу сказать несколько слов о двух популярных мифах, которые циркулируют на рынке недвижимости.

Миф первый о том, что банк, предоставляющий кредит под залог недвижимости, якобы, проверяет квартиры, которые приобретаются с помощью ипотечного кредита. К сожалению, это совсем не так. Банк не осуществляет комплексную проверку, его не волнует история квартиры. Банк проверяет наличие документов по списку, для банка важно, что за счёт заёмщика произведена оценка, и квартира может стоить примерно ту сумму, которая фигурирует при покупке. Для банка важно, что за счёт заёмщика оплачена страховка приобретаемой квартиры. В случае возникновения проблем, связанных с нарушениями закона в отношении прав собственности на покупаемую жилплощадь, заёмщика из квартиры выселяют на улицу, а банк от страховой компании получает причитающиеся ему страховые выплаты, так как по договору страхования выгодоприобретателем является банк.

А второй миф о том, что нет ничего проще, чем самостоятельно решить свой жилищный вопрос. Поэтому количество клиентов, готовых рискнуть своими деньгами или квартирой, не снижается. Иногда к нам приходят смельчаки, которые всё стараются сделать самостоятельно. Господи! Что они творят! Однажды клиент решил сэкономить, и все документы собирал сам. В частности, справку из БТИ он получил сам, и пошёл к начальнику БТИ, чтобы поставить на ней печать. Однако, очередь была велика, и ему стало лень. Он ничего лучшего не придумал, кроме того, чтобы пойти к своей жене (сотруднице поликлиники) и поставить на справке БТИ треугольный штамп «Для больничных листов». С этой «липой» он пришёл на сделку. Обман вскрылся, и он испытал стыд и срам, оплатил все дополнительные расходы, которые он спровоцировал, пришлось переделывать не только эту справку, но и продлевать другие. И по другой квартире, которую они с женой покупали взамен своей! Появились вполне осязаемые финансовые потери и неприятности. Мы, конечно, ему помогли, всё выправили, всё сделали как надо, и с правильно оформленными документами.  Но зачем же доводить до такого?

Поэтому перед тем, как пуститься в самостоятельное плавание по бурным волнам океана рынка недвижимости, спросите совета у знающих людей. Позвоните в солидную компанию и получите консультацию высокопрофессионального специалиста. Это займёт минимум времени, и даст максимальную пользу.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН