Военное наступление на рынке недвижимости

Целью Министерства обороны при переходе к накопительно-ипотечной системе взамен натуральной формы было стремление упорядочить процесс обеспечения военнослужащих жильем и провести это с учетом рыночных условий развития экономики. Для этого в 2006 году было создано ФГКУ «Росвоенипотека» (далее – РВИ). Но длительное время инструмент был мало востребован в виду низкой информационной освещенности механизма, отсутствия предложений среди банков, малого количества накоплений на именных счетах военнослужащих, сложности проведения сделки и предвзятого отношения со стороны продавцов. Купить по военной ипотеке можно было только жилье на вторичном рынке по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Постепенно коммерческие банки пришли к пониманию, что военнослужащие - одна из самых стабильных групп заемщиков, а государство гарантирует поступление платежей в течение длительного времени, и стали внедрять его в свою линейку предложений. Актуальность продукта поддерживается ежегодной индексацией сумм поступлений на именные накопительные счета. Так, например, в 2005 году годовая сумма составляла всего 37 тысяч рублей, в 2010 году она уже равнялась 175,6 тысяч рублей, в 2015 году – 245,88 тысяч рублей.

Главная инновация произошла в конце 2012 года, когда РВИ одобрила кредитование жилья на первичном рынке, и за пару лет доля новостроек в общей выдаче военной ипотеки существенно выросла: с 15,07% в конце 2013 года до 32,3% в 1 квартале 2016 года. Причем рост пришелся именно на прошлый год, увеличив данный показатель практически вдвое по сравнению с 2014 годом: с 15,44% до 28, 41%. Кредитованием военных сегодня занимаются порядка десяти банков, среди них такие как: ПАО Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-банк, Банк ХМБ Открытие, Банк Зенит, Россельхозбанк, АБ «Россия» и банки-партнеры АИЖК.

«Сегодня застройщики очень активно взаимодействуют с РВИ по аккредитации своих объектов, ведь это не только дополнительный канал продаж, но и показатель их надежности, так как в данном случае проходит двойная проверка – банком-кредитором и Росвоенипотекой, у которой требования, как в военной системе, жесткие, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Как правило, аккредитацию проходят объекты, достигшие 70% готовности, правда, к этому моменту выбор квартир в продаже уже очень невелик. Но есть исключения - в некоторых комплексах у застройщиков, давно работающих с РВИ, кредитование по военной ипотеке возможно при готовности 30%, что дает военнослужащим более широкий выбор».

Основных причин, почему первичный рынок становится более привлекательным для военных, нежели вторичный, всего две. Во-первых, цена – все-таки в большинстве регионов стоимость квартир в новых домах доступнее, чем в старом жилом фонде. Во-вторых, время заселения – у молодых военных нет необходимости въезжать в купленную квартиру в краткосрочный момент, так как крайне редко они приобретают жилье по месту службы. Как правило, это регионы, где проживают их родственники или благоприятная обстановка для сдачи квартиры в аренду на период службы. Поэтому они могут позволить купить строящуюся квартиру, дождаться сдачи дома и минимально обустроить ее в ожидании «будущих времен и планов». «География расселения» военнослужащих в 2015 году выглядит следующим образом: больше всего квартир, купленных по военной ипотеке, в Московской области - на сумму свыше 22 млрд рублей. В тройку лидеров входят также Краснодарский край – почти 8 млрд рублей и Ленинградская область – 4,5 млрд рублей. Несмотря на довольно ограниченный бюджет покупки, обе столицы также присутствуют в данном рейтинге: Санкт-Петербург на четвертом месте – свыше 3,7 млрд рублей, Москва на шестом месте – чуть выше 3 млрд рублей. В десятку приоритетных регионов также входят Ростовская область, Приморский край, Калининградская, Новосибирская и Челябинская области.

«Например, в нашем проекте, который строится в настоящее время в Московской области - ЖК «Новый Зеленоград» Солнечногорского района - военная ипотека пользуется большим спросом, - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Доля таких сделок в отдельные месяцы достигает 20% от всего числа выданных жилищных кредитов. Немаловажно, что благодаря максимальной сумме кредита в 2,2 млн рублей, в нашем проекте военнослужащий может купить квартиру без внесения собственных средств: все выплаты будет производить ФГКУ «Росвоенипотека». Более того, по рекомендации к нам приходят многие сослуживцы тех, кто уже приобрел у нас жилье. Таким образом, военная ипотека – это не просто инструмент покупки, но и дополнительная реклама».

Напомним, что стоимость будущей квартиры формируется из трех составляющих: средств, накопленных на спецсчёте участника НИС (от 700 тыс. рублей), суммы ипотечного кредита и суммы собственных средств заемщика, добавляемых по желанию. Несмотря на то, что программа представлена государством, её условия в различных банках все же отличаются друг от друга, что, несомненно, отражается на бюджете будущей покупки.

Первое различие – по сумме кредита: от 1,9 млн рублей в Сбербанк России до 2,3 млн рублей в Банке Зенит. Самую большую сумму кредита предоставляет Банк Зенит на приобретение жилья в проекте ЖК SAMPO (Московская область, Истринский район) до 3 млн рублей.

Второе различие – по ставке: от 10,5% в АБ «Россия» и партнеров АИЖК до 12,5% в ПАО Сбербанк и ВТБ24. Остальные условия практически идентичны: первоначальный взнос – от 20%, срок кредитования – до достижения предельного срока службы (45 лет). Чтобы увеличить бюджет будущей сделки с 2,6 млн рублей, многие банки предоставляют военным потребительский кредит до 1,5 млн рублей на льготных условиях. «Таким образом, данный механизм не только позволяет военнослужащему самостоятельно определять, в каком регионе и какими характеристиками будет обладать его будущее жилье, но и является драйвером роста как для ипотечного, так и для строительного рынка, ведь только на 1 мая 2016 года более 361 тысячи человек получили сертификаты участника и находятся в поиске квартиры. И каждый год их количество постоянно пополняется», - резюмирует Мария Литинецкая.