Выгодно ли брать ипотеку в новостройке

Выгодно ли брать ипотеку в новостройке

Распечатать новость

Добавить в закладки

Главным событием 2019 года в девелоперской отрасти станет вступление в силу поправок в 214-ФЗ. В ожидании роста цен особенно активны инвесторы, которые все чаще приобретают на первичном рынке жилье с привлечением кредита. Эксперты IKON Development подсчитали, выгодно ли брать ипотеку в новостройке, и удастся ли покрыть переплату за счет предстоящего роста цен.

 

В январе-мае 2019 года в старых границах Москвы количество «пакетных» сделок (приобретение одновременно от трех квартир или апартаментов) увеличилось до 10% против 6% по итогам всего 2018 года. Причем 14% таких договоров в этом году были заключены с привлечением ипотеки. Эксперты IKON Development выяснили, насколько оправдана подобная инвестиционная стратегия.

Для расчётов доходности инвесторов аналитики использовали действующую финансовую модель Дома Chkalov – проекта премиум-класса, вышедшего в реализацию в июле 2018 года. Стартовая стоимость апартамента площадью 40,9 кв. м (с кухней-гостиной и одной спальней) на тот момент составляла 13,2 млн рублей. За 11 месяцев цена увеличилась на 7% до 14,04 млн рублей. На сегодняшний день в проекте готовы подземные конструкции ограждения котлована, продолжается литье бетона.

«Рост цен напрямую зависит от динамики видимых работ на площадке, – отмечает Вадим Фадеев, генеральный директор «Эссет Менеджмент» (инвестор-застройщик Chkalov). – Причем ключевое слово в данном случае – «видимых». Начальный этап строительства включает огромное количество трудоемких процессов, но все они идут под землей, то есть покупатель не видит динамики работ. Именно по этой причине в первые месяцы строительства стоимость растет на 1-2% в квартал, до тех пор, пока девелопер не выйдет на уровень первого этажа».

После начала монтажных работ наземной части корпуса стоимость увеличивается в среднем уже на 3-5% в квартал. Однако в 2019 году на рост цен окажет дополнительное влияние переход к проектному финансированию. Несмотря на то, что Дом Chkalov со старта имеет открытую кредитную линию, рост цен все равно произойдет, поскольку теперь застройщик не сможет погашать кредит досрочно за счет средств от продажи. Деньги дольщиков будут аккумулироваться на эскроу-счетах до завершения строительства дома. В результате запланированное увеличение стоимости апартамента в Chkalov по итогам 3 квартала 2019 года составит сразу 9%. Стоимость апартамента достигнет 15,3 млн рублей.

Следующий этап реализации проекта – завершение работ подземной части здания, снос надземного павильона и начало реконструкции вестибюля станции метро «Чкаловская» в декабре 2019 года. К этому времени цена апартамента увеличится еще на 7% – до 16,35 млн рублей.

К сентябрю 2020 года девелопер завершит строительство торговой галереи под жилыми башнями. Цена увеличится на 5,2% – до 17,2 млн рублей. А к маю 2021 года будет построен монолитный каркас двух башен, достигающих в высоту почти 100 метров. Стоимость апартамента вырастет еще на 4% – до 17,9 млн рублей. К ноябрю 2021 года завершатся фасадные работы, будет готов тепловой контур домов. Цена повысится на 8% – до 19,3 млн рублей. Наконец, к июню 2022 года девелопер завершит отделку всех апартаментов, а покупатели получат ключи. Стоимость вырастет еще на 2% – до 19,71 млн рублей.

Таким образом, за четыре года – с июля 2018 года до июля 2022 года стоимость апартамента в Доме Chkalov увеличился с 13,199 млн до 19,71 млн рублей – на 50% или 6,5 млн рублей.

Для того, чтобы выяснить, сможет ли рост цен нивелировать переплату по кредиту, эксперты IKON Development составили несколько графиков выплат по ипотеке на разные сроки. Минимальная ставка по ипотеке сегодня – 9,5% (Газпромбанк) при взносе 20%. С учетом текущей стоимости апартамента 14,04 млн рублей нужно внести сумму в размере 2,81 млн. Еще 11,23 млн придется взять в кредит.

При сроке кредита пять лет даже с учетом переплаты по ипотеке покупатель выигрывает 2,75 млн рублей по сравнению со стоимостью объекта после ввода в эксплуатацию. При сроке кредита в шесть лет выгода составит 2,12 млн рублей. Семилетняя ипотека позволяет выиграть 1,48 млн рублей. Если же кредит взять на 10 лет, то финальная стоимость с учетом всех выплаченных процентов окажется выше, чем в сданном доме на 537 тысяч.

Однако на практике выгода, скорее всего, будет еще выше. По статистике, 7 из 10 клиентов погашают ипотеку досрочно даже с первого дня кредита. В таком случае сумма дополнительных взносов идет на снижение размера основного долга, а не процентов, что позволяет значительно сэкономить.

Эксперты IKON Development также посчитали, сколько нужно копить, внося на депозит сумму, сопоставимую с размером ежемесячного платежа по ипотеке. Единовременный взнос по вкладу при открытии равен размеру первоначального платежа по ипотеке (2,8 млн рублей). Для того, чтобы накопить на стоимость готового апартамента (19,71 млн рублей), понадобится 4 года и 10 месяцев при ежемесячном взносе 235,6 тыс. рублей и ставке 7%. Для сравнения – именно столько вносит заемщик при пятилетней ипотеке под 9,5% годовых.

«На первый взгляд, нет большой разницы – брать ипотеку на пять лет или же откладывать сумму на депозите в течение почти такого же срока, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер Chkalov). – Однако большинство клиентов выбирают первый вариант именно из-за фиксации стоимости на весь срок кредита. Учитывая только официальный прогнозный уровень инфляции в 4%, через пять лет накопленной суммы, скорее всего, не хватит для покупки. Именно по этой причине даже в нашем проекте премиум-класса доля ипотечных сделок достигает 40%, поскольку покупка жилья на котловане в кредит оказывается выгоднее, чем сбор средств на протяжении нескольких лет на депозите».

 

Дата публикации: 11:35 20 июня 2019



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Ипотека и кредиты - Москва

Материнский капитал: как вложить в жилье

Материнский капитал: как вложить в жилье

10.01.2012 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

Если еще недавно понятие "материнский капитал" было в диковинку россиянам, то сейчас оно уже активно используется. И не только само понятие, но и деньги, которые оно подразумевает. Одним из самых распространенных вариантов вложения капитала является ипотека. Читайте о том, как, имея 400 тысяч рублей, приобрести квартиру. Эксперты рассказывают обо всех тонкостях процедуры, а также о том, какие семьи могут получить материнский капитал, когда именно можно начинать его тратить, и в каких банках.

Уровень ежемесячного платежа - в приоритете у 37 процентов заемщиков

Уровень ежемесячного платежа - в приоритете у 37 процентов заемщиков

10.09.2019 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

Размер ежемесячного платежа является ключевым фактором для покупателей, приобретающих первичное жилье в ипотеку и рассчитывающих параметры кредитования. Как показал опрос АН «БОН ТОН», более трети заемщиков акцентируют свое внимание на комфортном соотношении платежа к уровню дохода на семью.

Рассчитываем свой ипотечный кредит сами

Рассчитываем свой ипотечный кредит сами

02.03.2011 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

Купить квартиру в ипотечный кредит - серьезное решение, так что логично, что перед тем, как его принять покупатель должен тщательно все взвесить и рассчитать. Конечно, большинство вопросов он адресует банку, где будет брать кредит, но какие-то ответы можно найти самому благодаря сервису "Ипотечный калькулятор", который широко представлен в Интернете.

Апарт-комплекс «Движение. Тушино» получил аккредитацию от ВТБ

Апарт-комплекс «Движение. Тушино» получил аккредитацию от ВТБ

09.09.2019 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты

Апарт-комплекс «Движение. Тушино» получил аккредитацию от банка ВТБ. Согласно условиям кредитования, первоначальный взнос должен составлять не менее 10%, стандартная ипотечная ставка банка – от 9,6%, а до 31 октября 2019 года действует акция, в рамках которой ВТБ дает займ на апартаменты под 9,5%.

Ипотека для таксистов

Ипотека для таксистов

10.09.2019 - Раздел: Москва / Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации

В недвижимости постепенно утвердился новый термин : «Ипотека для таксистов». Специалисты так называют ипотечные программы без обязательного подтверждения доходов. По словам экспертов агентства недвижимости PROобмен, доля таких клиентов составляет сегодня 17% от числа всех «ипотечников».


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012