За 4 года на рынке новостроек почти в 3 раза сократилось число сделок с единовременной оплатой, при этом в 2 раза реже покупатели стали пользоваться рассрочкой платежа

По данным Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, сегодня на первичном рынке Московского региона единовременную оплату в размере 100% при приобретении квартир массовых сегментов вносит лишь 1/10 доля покупателей, тогда как в августе докризисного 2013 года их было больше четверти – 28%. По свидетельству специалистов, за 4 года численность данной категории покупателей ежегодно сокращалась в диапазоне от 2 до 7 п. п. Среди тех, кто не имеет возможности выплатить полную стоимость покупки, наиболее популярной является схема «договор долевого участия в строительстве плюс ипотечный кредит»: в столичном регионе ее используют 73% всех покупателей нового жилья в масс-маркете; динамика роста за отчетный период составила 31 п. п.

100%-ная оплата покупки

В условиях экономической нестабильности количество покупателей квартир в новостройках массовых сегментов («эконом» и «комфорт»), готовых единовременно выплатить полную стоимость приобретения, существенно снижается: в августе докризисного 2013 года их было 28%, год спустя – 26%, в последнем летнем месяце 2015-го число сделок с одномоментной 100%-ной оплатой не превышало 19%, в августе прошлого года – 17%, в настоящее время – лишь 10% от общего количества покупок жилья в низшем и среднем ценовых сегментах первичного рынка Московского региона.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:

«Сегодня данная группа покупателей преимущественно включает в себя тех, кто совершает альтернативную сделку, – продает свою вторичную квартиру и на вырученные деньги приобретает жилье в новостройке; кроме того, предпосылки к дальнейшему снижению процентных ставок по банковским депозитам стимулируют некоторых вкладчиков к “конвертации” свободных денежных средств в недвижимость как способу сохранения накоплений».

ДДУ плюс ипотечный кредит

При отсутствии возможности 100%-ной оплаты приобретаемой первичной квартиры наиболее популярной схемой покупки является заключение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) с привлечением ипотечного кредита: сегодня ее используют 73% покупателей жилья в новостройках массовых сегментов. По сравнению с аналогичным периодом 2016-го динамика роста составила 8 п. п.; в августе 2013 года сделок по такой схеме было 42% от общего числа.

Дмитрий Таганов: «Схема “ДДУ плюс ипотека” с доступными ежемесячными платежами особенно популярна среди молодых людей – так называемого поколения Y (1985-2000 гг. рождения), которые не хотят откладывать жизнь на завтра, в том числе и приобретение жилья: выбирая между накоплением средств и ипотечным кредитом, многие из них предпочитают второе. Кроме того, наибольшие скидки, которые обычно предоставляются застройщиками при оплате в размере 100%, также распространяются на покупку с использованием ипотеки. На сегодняшний день дисконт может составлять 10-15%, максимальный показатель этим летом впервые превысил отметку в 30%».

Вне зависимости от выбранной схемы приобретения первичной недвижимости число сделок с привлечением ипотечных займов растет в течение всего 2017 года, в среднем на 3,5% в месяц; в настоящее время количество ипотечных покупок превышает 80% от общего объема продаж нового жилья – несмотря на отмену программы господдержки ипотеки.

Дмитрий Таганов: «Это объясняется снижением ставок по кредитам – в некоторых случаях – до 7,4%. Во-первых, данная ситуация объясняется сокращением ставки ЦБ до 9%, во-вторых, сыграла роль конкуренция между банками – чтобы привлечь потребителей, они предпринимают стимулирующие маркетинговые ходы. В результате ипотека востребована и без государственных субсидий».

ДДУ плюс рассрочка платежа

Популярность другого варианта оплаты, когда заключается ДДУ и используется рассрочка платежа, за период кризиса снизилась – с 30% в августе 2013 года до 15% на текущий момент; год назад на сделки этого формата приходилось 18%. Дмитрий Таганов: «Данной методике не удается конкурировать с набирающими силу ипотечными сделками, на ее востребованности отрицательно сказался довольно высокий первоначальный платеж – не менее 30% от стоимости жилья».

Лизинг и тест-драйв: 10 лет без права собственности

Не более 2% приходится на другие схемы покупки без внесения полной стоимости – лизинг и тест-драйв, которые, по сути, предполагают аренду квартиры с правом ее последующего выкупа. Хотя до последнего времени проекты с данными услугами носили единичный характер и не имели статистической значимости.

Дмитрий Таганов: «Лизинговая компания приобретает у застройщика готовую квартиру или становится дольщиком. А затем сдает ее клиенту в лизинг – аренду с последующим выкупом. Стандартная длительность договора – до 10 лет, минимальный аванс составляет 10% стоимости объекта. Отличие лизинга от ипотеки – в начислении процентной ставки: если в ипотеке она рассчитывается как процент от стоимости покупки, то в лизинге каждый год дорожает сам объект, в среднем на 10%. Основным преимуществом этого способа является возможность согласования индивидуального графика платежей, а также более мягкие, нежели при ипотеке, требования к подтверждению дохода. Однако данный формат, появившись на рынке еще в 2010 году, пока так и не прижился.

Тест-драйв может быть перспективным направлением, однако сейчас лишь единичные девелоперы готовы предложить такой вариант. Дело в том, что для сдачи квартир в аренду следует соблюсти ряд условий: выделить определенный объем квартир, чтобы наниматели имели возможность выбора, лоты должны быть с полной отделкой и, желательно, с мебелью, они должны располагаться во введенном в эксплуатацию здании, в ЖК с действующей инфраструктурой и собственной управляющей компанией. То есть, девелопер в этом случае берет на себя ведение арендного бизнеса без четких гарантий того, что после “тестирования” квартиры будут выкуплены».

Trade-in: поменять старое на новое

Технологии trade-in и взаимозачеты в классическом виде после кризиса перестали быть востребованными по причине нестабильности ситуации на рынке недвижимости, в частности, ввиду непредсказуемости изменения стоимости вторичного жилья.

Сегодня методика trade-in, по сути, выглядит как альтернативная сделка: вторичная квартира продается, а на этот период бронируется объект в новостройке, причем риэлторская компания старается зафиксировать цену выбранного объекта. Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость: «Данная технология хорошо отработана, она особенно удобна, если у продавца вторичной квартиры есть возможность внести определенную денежную сумму для длительного бронирования объекта в новом доме. Однако даже если такой возможности нет, наша компания старается урегулировать вопрос с застройщиком и провести сделку – “зафиксировать” квартиру в новостройке до тех пор, пока найдется покупатель на старую жилплощадь. Технология trade-in позволяет решить вопрос альтернативной сделки комплексно и максимально оперативно».