Бизнес-класс по ценам эконома

Хотя новостройки бизнес-класса составляют большую часть предложения, в условиях кризиса спрос на квартиры в них невелик. Разрабатывая проекты жилья высокой комфортности, застройщики старались предусмотреть в жилых комплексах как можно больше инфраструктурных составляющих, но в условиях финансового кризиса покупатели не готовы за них платить.

Бизнес-класс превалирует

По мнению экспертов компании «МИАН», доля объектов бизнес-класса в структуре предложения первичного жилья в Москве составляет около 40%, а по оценке специалистов компании Blackwood — превышает 60%. Жилые комплексы бизнес-класса есть в портфелях самых крупных и известных столичных застройщиков — это компании «ДОН-Строй», Capital Group , MIRAX GROUP, «Интеко», «Квартал», «Сити — XXI век», ФСК «Лидер».

«Наиболее дорогие и яркие объекты располагаются на западе и юго-западе столицы», — говорит Евгений Демехин, заместитель руководителя инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». Для подобных проектов характерны оригинальные архитектурные решения, высокое качество строительных материалов, современное инженерное оборудование. Дома строят с учетом обеспечения не менее 50% квартир машино-местами.

Жилые помещения, как правило, имеют увеличенный метраж: однокомнатные квартиры насчитывают от 60 кв. м, двухкомнатные — от 70 кв. м, а площади большинства трехкомнатных квартир превышают 100 кв. м. Жилые комплексы строят одновременно с объектами инфраструктуры. Например, в ЖК Mirax Park это образовательный комплекс Mirax-school, в составе которого детский сад и школа, физкультурно-оздоровительный центр, магазины, рестораны, кафе, открытый бассейн и др. Инфраструктура ЖК «Дом в Сокольниках», построенного «ДОН-Строем», представлена спортивным комплексом, центром SPA, салоном красоты, универсамом.

Продают уже построенное

Генеральный директор компании «Новое Качество» Вячеслав Лимонов оценил долю первичного рынка Москвы по количеству сделок в бизнес-классе на уровне 6–10% от их общего объема. Как утверждает директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лана Волохина, по сравнению с докризисным периодом спрос на новостройки упал в несколько раз, в особенности на объекты, готовность которых составляет менее 75%.

«В основном покупателей интересуют дома, уже сданные госкомиссии или находящиеся на завершающих этапах строительства — когда достраивают два-три последних этажа, идет поквартирная разводка коммуникаций, отделочные работы», — уточняет она.

Например, компания «Квартал» продает квартиры только в готовых домах, расположенных по Ленинскому проспекту, № 106–1 и 114–1. Из пяти объектов бизнес-класса, представленных Capital Group на первичном рынке, лишь один жилой комплекс «Триколор» находится в стадии строительства, а четыре — ЖК «ЭКО», «Аэробус», «Авеню-77» и «Северные ворота» — сданы в эксплуатацию. Из пяти объектов бизнес-класса, возводимых компанией «Интеко» (ЖК O2XYGEN, DOMINION, Arco di Sole, «Западные ворота» и «Чемпион-парк»), только два последних находятся на стадии до 50% готовности. Сдать ЖК O2XYGEN компания планирует уже в 2009 г., а два остальных — в 2010-м.

Строительство едва начатых комплексов отложено на неопределенный срок как в связи с вынужденной экономией средств, так и из-за низкого спроса на такое жилье. Если в прежние годы практически ежеквартально на рынок выходило несколько проектов бизнес-класса, то в 2009 г. — затишье.

Директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева говорит, что продажи начались только в трех объектах — это ЖК Brent (ул. Вавилова, вл. 54), ЖК «Дуэт» (ул. 10-я Парковая, вл. 3–7), ЖК «Приоритет» (бул. Нагорный, 39а).

Покупатели ждут дна

По мнению экспертов, главной причиной низкого спроса является ожидание покупателями дальнейшего удешевления жилья. «С осени прошлого года рублевые цены на первичном рынке снизились в среднем на 10–12%», — отмечает Виктор Преснов, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». «Причем коррекция цен на объекты с удачной концепцией была минимальной, в пределах 10%», — дополняет высказывание своего коллеги Евгения Сазонова, пресс-секретарь компании «МИАН». Объекты с несоответствующими заявленному классу характеристиками (менее удачное местоположение, планировка, инфраструктура и т. д.) подешевели на 20–30%.

Хотя, как считает руководитель департамента стратегического консалтинга Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, примерно в 30% проектов бизнес-класса долларовые цены в I полугодии 2009 г. практически не менялись. Менее всего (до 6%) снизились цены в построенных домах, имеющих высокие потребительские качества, замечает В. Преснов.

Например, в домах компании «Квартал» на улице Удальцова цена квадратного метра даже в условиях кризиса оставалась стабильной — 8700 долл. без отделки и 9800 долл. с отделкой.

Дисконты переместились в прайсы

Желая поддержать падающий спрос, застройщики с начала года стали проводить специальные акции, стимулирующие граждан к покупке жилья. Летом подобных мероприятий было заметно меньше. Поэтому сейчас, по словам Е. Сазоновой, правильнее говорить о приведении цен, указанных в прайс-листах, в соответствие с их реальными рыночными значениями. По многим объектам завуалированный ранее дисконт сменился ценой, ниже которой продавцы опускаться уже не планируют. Если в начале года квартира в результате торга могла подешеветь на 20–30% по сравнению с прайсом, то сегодня дисконтная цена заявлена уже официально. Ценовая политика застройщиков в связи с кризисом стала более гибкой и ориентированной на клиентов, признает В. Лимонов.

Помимо скидок теперь покупателям предлагают удобные условия погашения платежей. Это могут быть рассрочки на период строительства, партнерские ипотечные программы под отдельные проекты со сниженными процентными ставками и первоначальным взносом от 30%. Например, агентство недвижимости «Магистрат», продающее жилье, возводимое компанией «Интеко», при первом взносе в размере не менее 50% предоставляет рассрочку платежа сроком на три месяца под 2% годовых. Правда, с увеличением рассрочки на 6 месяцев — уже под 12%, а на 12 месяцев — под 18% годовых. Есть и более выгодные условия. На объектах бизнес-класса ФСК «Лидер» при оплате 30–50% от стоимости квартиры в большинстве случаев можно получить беспроцентную рассрочку на остаток суммы на год.

Инвестиционно-девелоперская компания «Сити — XXI век» предлагает совместно с Газпромбанком ипотечную программу, которая предусматривает предоставление кредита на срок до 25 лет под 16,5–18,5% годовых. При кредитовании на 15 лет процентная ставка составляет 16–17,5% (в рублях).

Возможно досрочное погашение взятой суммы без штрафных санкций с даты ее предоставления. Первоначальный взнос за счет собственных средств — не менее 30% от стоимости квартиры.

ФСК «Лидер» предлагает потенциальным покупателям рассрочку на десять лет в случае внесения первоначального платежа в размере от 30 до 70% от стоимости квартиры. В зависимости от суммы взноса рассчитывают годовую процентную ставку, которая колеблется от 15 до 20%.

Новым маркетинговым ходом при продаже домов бизнес-класса, который раньше имел место только в высшем ценовом сегменте жилья, стала реализация квартир, полностью готовых к проживанию. Такие объекты вывела на рынок компания MIRAX GROUP в ЖК Mirax Рark. Квартиры не только качественно отремонтированы, но и меблированы лучшими дизайнерами. Правда, цена на такую жилплощадь примерно в два раза отличается от аналогичной недвижимости «в бетоне».

Что и почем

По данным специалистов аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», средняя стоимость квартиры в новостройках бизнес-класса по итогам июля месяца практически не изменилась (–0,1%) и составила 178 400руб./кв. м. В компании Blackwood за этот же период зафиксировали снижение долларовых цен на 2%. При этом реальный разброс довольно существенный. Нижняя граница цены, по словам В. Лимонова, начинается от 69 тыс. руб./кв. м, что соответствует экономклассу. Столько, например, запрашивают за квартиры во второй секции ЖК «Бутово-парк», срок сдачи которого — 2011 г. Немного выше цены в ЖК «Заповедный уголок» на Заповедной улице, где квадратный метр стоит от 88 тыс. руб. «Среди самых дорогих — ЖК «Легенда Цветного» — до 890 400руб./кв. м», — говорит О. Дивеева из компании Blackwood.

В число наиболее доступных предложений в готовых домах (от 100 тыс. руб./кв. м) коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» В. Преснов включает ЖК «Юнион парк», ЖК «Дом на Беговой», ЖК «Александр». Среди строящихся объектов лидируют ЖК «Велтон парк», к. 9, ЖК «Веллхаус на Дубровке», ЖК «Янтарный город», ЖК «Эко-Парк «Лосиный остров». Поиск выгодного варианта зависит и от того, на какую квартиру претендует покупатель даже в пределах одного дома. Например, в «Скай Форт» (1-й Нагатинский пр., вл. 11, корп. 206) вилка между верхней и нижней ценой за квадратный метр достигает 50%. Минимальную цену — от 111,5 тыс. руб./кв. м — запрашивает застройщик за трехкомнатные квартиры, в то время как однокомнатные продает по цене не ниже 170 570 руб./кв. м.

Продавать будет нечего, но не скоро

Некоторые эксперты рынка полагают, что в скором времени сократятся объемы строительства. Наиболее заметно это будет в 2010–2011 гг., когда имеющийся у девелоперов запас объектов будет исчерпан, а новые проекты в таком же объеме не появятся. Это чревато резким усилением дефицита жилья. «В перспективе ситуация будет характеризоваться нарастанием отложенного спроса и уменьшением количества предложений, особенно среди объектов бизнес-класса», — отмечает В. Преснов.

Елизавета Шольковская

Дата публикации: 14:08 24 сентября 2009

Источник: bpn.ru