Цена жилой недвижимости: только один фактор

Цена на вторичное жилье зависит от….. Версии специалистами из различных отраслей выдвигаются разные. Кто-то валит в ту же кучу застройщиков и строящееся жилье, хотя мы уже устали повторять, что цены на строящееся жилье устанавливаются застройщиками, а не свободной конкуренцией рынка. Кто-то винит недоступную ипотеку, кто-то – фондовые индексы, кто-то - риэлторов, кто-то – правительство. Понимание истинных процессов стихийного рынка вторичного жилья, которое продают (!) частные собственники, а не застройщики, по моим наблюдениям, присуще только специалистам по недвижимости. Причем тем, кто успел поработать в различные фары развития рынка недвижимости в своем регионе.

А на самом деле все до банальности просто. Цены на вторичную недвижимость от частных лиц зависят от доходов населения в целом. Т.е. от доходов потенциальных покупателей в первую очередь и продавцов – во вторую.

Почему от покупателей? Конечно, мы всегда пишем о том, что продавцы недвижимости стараются установить цену по максимуму. Но рынок недвижимости снижается уже два года и это объективный процесс, желания продавцов лишь несколько сдерживают темп этого снижения.

Как любой классический конкурентный рынок, рынок недвижимости сейчас демонстрирует нам полную зависимость от покупателя и его возможностей. Соответственно, в первую очередь от его доходов. Можно приводить аргументы о пожеланиях, предпочтениях и мотивах покупки, но, когда речь идет о покупке жилья, все хотят купить как можно больше, лучше, современнее. Разве не так? Но покупают то, что по карману.

Даже если принять во внимание последующие расходы, например, высокую квартплату за большую квартиру, высокие расходы на содержание загородного дома, то это тоже демонстрирует ни что иное, как зависимость от доходов.

Самый чувствительный сегмент, показывающий эту зависимость, как говорится «в чистом виде» - это загородная недвижимость. Она – индикатор уровня доходов как минимум, и, как максимум – возможности людей тратить деньги на что-то еще, кроме предметов насущной необходимости, еды, одежды и мелких развлечений. Это как бы более высокий уровень пожеланий и потребностей.

Многие потенциальные покупатели загородной недвижимости для отдыха сейчас все как один высказывают следующее мнение: поскольку в загородной даче нет насущной необходимости, с ее приобретением можно повременить до лучших финансовых времен.

Почему не ипотека? Потому что ипотека – всего лишь финансовый мультипликатор, или рычаг, позволяющий увеличить ваши финансовые возможности. «Плечо» этого рычага – ваш первоначальный взнос и уровень подтверждаемых для банка доходов. Фактически ипотека всего лишь позволяет распоряжаться большей суммой. Но даже ее влияние косвенно. Повторюсь, что все, абсолютно все на рынке сейчас зависит от уровня доходов населения. И даже ипотека как финансовый механизм зависит от них. Так как нет доходов – невозможно ни взять, ни, тем более, уплачивать ипотеку.

Это, конечно, умаляет значимость ипотеки лишь наполовину. Половина эта – те люди, доходы которых упали и они даже при доступных ставках не смогут ею воспользоваться. Вторая половина – это те потребители, которые не обладают нужной суммой для покупки квартиры, но которым доступные проценты по ипотеке и большая лояльность андеррайтинга все-таки дадут возможность взять кредит. Таких, правда, сейчас тоже осталось не много.

Именно на них рассчитывает рынок недвижимости при снижении ипотечных ставок. А ипотечные ставки – это, помимо стоимости капитала, еще и закладываемый банком риск неплатежей в том числе, т.е. опять – зависимость от доходов. Круг замыкается

Почему от продавцов? В основном потому, что инвесторов сейчас почти не осталось, и продавец после продажи что-то хочет купить. Ну, или получить норму прибыли. Чем больше его возможности, тем меньше он будет «давиться» торгом и «тормозить рынок», понимая, что то, что он покупает – тоже дешевеет. С другой стороны, именно высокий уровень финансовых возможностей продавца и наличие у него другого жилья позволяет ему при падении цен просто снять с продажи объект или сдать его в аренду. Таких тоже мало, так как риск затягивания экономческого кризиса и еще больешего ухудшения личных финансовых возможностей толкает все-таки продать. Недвижимость в данном случае воспринимается как актив. Если он не может принести прибыль в долгосрочном аспекте ( цены-то падают), то его как можно скорее нужно перевести в ликвидность, в «кэш» то есть.

Риэлторская практика показывает сейчас, что чем более продвинутый и информированный продавец, тем лучше он это понимает. Те же, кто не утруждает себя пониманием, надолго застряли на уровне желания за свою страшненькую типовую квартирку получить цену 2006 года, к сожалению, уже давно нереальную для рынка. Уровень доходов продавца в данном случае определяет его пожелания. Глупо было бы при среднем уровне дохода хотеть, продавая то, что есть, потом купить виллу на Канарах или необъятный коттедж.

Высокий уровень доходов всех продавцов (впоследствии покупателей) определил бы последующую покупку недвижимости по более высокой цене, соответственно, и продавец бы не снижал цену, как сейчас.

Статистика. Последние годы как нельзя лучше демонстрируют зависимость цена - доходы. Зависимость запаздывающую. Ее «нелинейность» определяется доступной ипотекой. Чем ниже ставка, тем сильнее экспонента роста. Когда же ипотеки нет – то зависимость явная и прямая, как, например, сейчас.

Вот так условно можно описать эту зависимость для рынка «обычного» жилья, конечно, речь не идет об элитном жилье:

Цена = условный уровень доходов х ( ставка ипотеки+1)доля первоначального взноса

Зависимость эта запаздывающая, так как сделки с недвижимостью растянуты по времени. Во-первых, из-за длительного выбора, во-вторых, из-за длительных финансовых процедур, в том числе оформления ипотеки, в третьих, из-за привязки к личным событиям людей, например, возможности ремонта и переезда. Поэтому рынок недвижимости не сразу ощутил и, самое главное, понял, насколько эта зависимость однозначная и определяющая. Да и существующие у людей сбережения и надежды на скорое окончание экономических проблем отсрочили понимание.

В настоящий момент мы поняли и еще одну долгосрочную сложность, которая в том же ключе определяет и определит зависимость цен на недвижимость от уровня доходов. При выходе экономики из кризиса повышение уровня дохода людей будет запаздывающим явлением. Насколько – определит менталитет работодателей. Соответственно, и роста цен на недвижимость пока ожидать не стоит.

Андреева Елена

Дата публикации: 12:03 25 июня 2009

Источник: bpn.ru