В недвижимость приходят новые технологии

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Измерить за несколько минут земельный участок с точностью до 2 сантиметров силами одного специалиста скоро станет возможным в Подмосковье, где разрабатывается система точного позиционирования Московского областного БТИ – СТП МОБТИ. Если раньше на подобные действия уходило около часа, то теперь благодаря спутникам, референцным станциям и глобальным навигационным системам (ГЛОНАСС и GPS) значительно упростится техническая инвентаризация объектов капитального строительства и измерение земельных участков, определение точек строительства и мониторинг состояния уже построенных объектов. Ждать новую систему осталось совсем недолго – "удовольствие" стоимостью 35-40 миллионов рублей готово более чем на треть, а окончательно система заработает уже в конце будущего лета. Об этом и многом другом рассказал в интервью генеральный директор ГУП МО "МОБТИ" Владимир Денисов.

- Владимир Алексеевич, расскажите, насколько сегодня проинвентаризирован жилищный фонд Московской области?

– Жилищный фонд Московской области на сегодняшний момент проинвентаризирован на все 100%. Но нужно понимать, что есть объекты, куда инвентаризаторов приглашали, а есть объекты, куда их не приглашали. Если речь идет о многоквартирных домах, то это одно. Они, естественно, проинвентаризированы. А если речь идет о дачах, стихийном строительстве, то говорить о полной инвентаризации еще преждевременно.

- Как со временем меняются показатели инвентаризации недвижимости? Какая была ситуация двадцать лет назад и какая сейчас?

– Мне кажется, что тогда в каких-то вопросах было больше порядка, не было вседозволенности, самовольного строительства. Если вспомнить времена Советского Союза, то тогда даже сарай какой-то, пристройку к магазину невозможно было построить просто так, без согласования с советом депутатов либо исполкомом. А сейчас безнаказанность ряда людей, брешь, некий вакуум в законодательстве позволяет строить дома без разрешения на строительство.

- То есть люди строят и не регистрируют?

– Да. Если говорить о регистрации объектов строительства, то это именно так: они строятся и не регистрируются либо под видом частного домовладения регистрируются многоквартирные дома. И это самая большая проблема, поскольку органы местного самоуправления недополучают налоги на имущество, а это доход, за счет которого питаются бюджеты муниципальных образований. В частности, в 2009 году в органы ФНС нами переданы сведения о более 3 миллионах объектах недвижимости, а в 2010 году этот показатель составил 3,5 миллиона.

- Сколько незарегистрированных объектов вообще по области?

– Мы не располагаем такой статистикой. Но, думаю, достаточное количество.

- Сумму недополученных средств вы можете назвать?

– Она прямо пропорционально зависит от количества незарегистрированных объектов. Суммарные потери бюджетов муниципальных образований Московской области, связанные с непривлечением к уплате налога на имущество физических лиц, примерно составляют 250 миллионов рублей.

- С какими проблемами сталкиваетесь при инвентаризации имущества?

– Как таковых проблем нет. Если приглашают сотрудников БТИ, чтобы провести инвентаризацию того или иного объекта, то, как правило, для нас важно обеспечить доступ сотрудников на объект и их нормальную работу.

- Какие нарушения в эксплуатации недвижимости вы чаще всего встречаете в своей работе?

– В основном нарушения, которые мы встречаем в своей работе, – это незаконные и несогласованные собственниками перепланировки помещений и реконструкция жилых домов. Также встречаются случаи незаконного подключения к разного рода сетевым ресурсам. Вот это, пожалуй, основные проблемы. При этом контроль за осуществлением строительных работ – это прерогатива органов местного самоуправления, поскольку они выдают эти разрешения. Проверять наличие договора на присоединение к сетям – компетенция ресурсоснабжающих организаций.

- Вообще, что сейчас составляет основной объем работ и является основным источником доходов БТИ?

– Прежде всего, это техническая инвентаризация: первичная техническая инвентаризация, текущая инвентаризация с внесением изменений в документы технического учета. Все это связано с изменением характеристик объектов. Достаточный объем в работе занимает геодезия. Сейчас добавился сегмент кадастровой деятельности, он расширяется. Риелторская, агентская деятельность в силу специфики своей не приносит больших доходов.

- Вы тоже занимаетесь риелторской деятельностью?

– В принципе, да. В некоторых филиалах это развито, но надо понимать, что это, прежде всего, подготовка пакета документов для гражданина или организации и подача этих документов по доверенности в регистрирующий орган. Это делается, но это небольшой сегмент в деятельности предприятия.

- Спектр каких-то услуг расширился после кризиса?

После кризиса не могу сказать, чтобы спектр услуг расширился как-то существенно, поскольку предприятие БТИ – унитарное, а на любом унитарном предприятии все направления деятельности определены заранее. Иными словами, уставом предусмотрена специальная (целевая) правоспособность предприятия, поскольку нас создали для проведения технической инвентаризации, технического учета объектов капитального строительства. Мы этим и занимаемся.

- С какими итогами вы закончили 2010 год?

– Хочу сказать, что итоги неплохие. Если говорить о цифрах, то они сохранились на уровне 2009 года, несмотря на кризис. Если говорить о коллективе, то коллектив дружный, сплоченный. Задачи поставленные выполняет. Если говорить обо мне, как о генеральном директоре, то для меня это первый год. И, наверное, моей работе оценку дадут учредители - министерство имущественных отношений Московской области. В целом, состояние предприятия сегодня устойчивое.

- Какие цифры вы можете назвать? Сколько проведено выездов, сколько нарушений?

- В течение года по заявлениям граждан было выдано около 500 тысяч кадастровых и технических паспортов. Если говорить о первичной инвентаризации объектов, то в первом полугодии 2010 года было проинвентаризировано порядка 25 тысяч объектов гражданского назначения, более тысячи объектов промышленного назначения и более семи тысяч объектов садового и дачного строительства.

- Планы на 2011-й год у вас увеличились, изменились?

– Если говорить о финансовых показателях, то хотелось бы, чтобы темпы роста остались на прежнем уровне. Поскольку в силу изменений действующего законодательства в части технической инвентаризации, учета объектов недвижимости есть подвижки, которые тем или иным образом сокращают наш объем работ. Не скажу, что это плохо. Филиалы работают, стараемся перенацелить наши силы на другие виды деятельности, в частности, на кадастровую деятельность. Перспектива здесь есть, поскольку мы подготовили достаточное количество кадастровых инженеров, которые с 1 января 2011 года приступили к кадастровым работам на территории всей Российской Федерации и Московской области, в частности. Перспективы есть.

- Планируете ли вы повышение тарифов на свои услуги?

– Нет. Дело в том, что они в 2002 году были утверждены распоряжением министерства экономики Московской области, и в отношении землеустройства соответствующим законом Московской области установлена предельная стоимость - 450 рублей за 10 квадратных метров, но не более 7 тысяч рублей за один участок размером не более 6 соток. И в этом диапазоне цен мы работаем и не вправе его увеличивать. Естественно, бывают различные ситуации, к примеру, срочность работ или сложные объекты. Вся работа ведется только по сборнику цен.

- Ожидаются ли какие-то новшества в вашей работе?

– Планы такие есть. Они уже реализованы, скажем так, если не наполовину, то процентов на 35 - на 40. Прежде всего, это создание Системы точного позиционирования Московского областного бюро технической инвентаризации – СТП МОБТИ.

– Что это за система и зачем она будет создана?

– Система эта представляет собой совокупность программных продуктов и специального оборудования, в основу работы которого положены возможности спутниковых группировок ГЛОНАСС и GPS. Система позволяет с высокой точностью (до 2-4 сантиметров) определять местоположение объекта на территории Московской области. На базе этой системы предполагается создание регионального центра космических услуг, который позволит и строителям, и проектировщикам, и практически неограниченному кругу потребителей пользоваться теми возможностями, которые предоставляет сегодня космическая отрасль. Это и определение точек расположения фундаментов при строительстве  объектов,  и мониторинг состояния уже построенных объектов, например мостов, башен, высотных домов. Это и контроль движения транспорта, и многое другое. В том числе и работы, связанные с определением границ земельных участков.

- Когда эта система появится?

– Сейчас на территории Московской области нами установлено 15 референцных станций, закуплено программное обеспечение, необходимое для функционирования этой системы. Есть рабочий центр обработки данных. Я так думаю, что где-то к концу лета эта система заработает.

- Какой объем инвестиций в эту систему был вложен?

– Скажем так, предположительно, это 35-40 миллионов рублей. Средства в систему инвестировало БТИ. Мы одни из основных разработчиков и исполнителей областной программы по внедрению космических технологий. Для сравнения, в других субъектах России стоимость аналогичных систем составляет около 60-70 миллионов рублей. Стоимость нашей системы ниже за счет того, что в этой области накоплен как позитивный, так и негативный опыт установки подобных систем. Огромный плюс – это расположение Московской области рядом со столицей, где сосредоточены законодательные и исполнительные органы власти, а также организации, которые развивают данный вид космических услуг. Это, прежде всего, Роскосмос и его полномочный представитель - ОАО НПК "Рекод".

- По вашему мнению, насколько это нововведение будет востребовано?

- Я полагаю, что нововведение будет востребовано в строительстве, при инженерно-геодезических изысканиях, при межевании земельных участков, при мониторинге деформаций объектов, а также на транспорте, в сельском хозяйстве.

- Давайте поговорим о рынке жилья после кризиса. Каким вы его видите? Стали ли в 2011 году вы выдавать больше документов?

– Хочу сказать, что конец 2008 года, наверное, характерно показал, что такое кризис. Рынок жилья в тот период был нестабилен. Строительство, в основном, проводилось за счет кредитов, своих средств у большинства компаний не было. Кредиты выдавались за счет других кредитов. Так вот ситуация такова: если говорить о нашей работе, то пик пришелся на конец 2008-го – 2009-й год. Это было связано, прежде всего, с общей необходимостью расплачиваться по кредитам. То есть та недвижимость, которая построена, но не продана, либо не завершена строительством, закладывалась, перезакладывалась, срочно продавалась, в том числе через ипотеку. Для всех этих сделок, естественно, были нужны документы БТИ. Необходимо было провести техническую инвентаризацию, потому что любой покупатель объекта либо банк, который берет в залог под кредит тот или иной объект, хочет четко понимать, что на этом объекте есть. За счет этого был большой рост доходов нашего предприятия. Сейчас рынок стабилизировался.

- То есть в 2008 году вы наоборот отмечали рост?

- Да, и в 2009 году, как ни странно. На фоне кризиса в строительном секторе в БТИ отмечался рост доходов, связанный с необходимостью проведения текущей инвентаризации объектов.

- Скажите, почему оценка стоимости недвижимости БТИ значительно отличается от рыночной стоимости и с чем это связано?

– Ответ на самом деле простой. Дело в том, что инвентаризационная оценка объектов недвижимости всегда проводилась из расчета восстановительной стоимости этих объектов. Восстановительная стоимость объектов исчислялась, исходя из тех сборников цен, госстроевских еще, на материалы, на оборудование и на различные виды работ. Эти сборники не успевали за технологиями, за новыми материалами, которые появлялись, поэтому оценка, естественно, разная. Мы оцениваем, как бы это стоило, пытаемся привести те или иные материалы к тому, что уже есть, хотя зачастую таких материалов нет. А рыночная оценка – это реальная стоимость, за которую этот объект может быть продан.

- И эта разница со временем только увеличивается: оценка БТИ стоит на месте, а рыночная растет…

– Нет, оценка БТИ в данном случае зависит от величины коэффициентов пересчета, которые каждый год переутверждаются министерством экономического развития РФ с учетом индексов-дефляторов. Соответственно, министерством экономики Московской области. Вот буквально осенью были внесены изменения в постановление правительства Московской области, которые увеличили размер коэффициентов пересчета в 1,2-1,3 раза в зависимости от вида объекта. А в недалеком будущем они, наверное, все-таки сравняются.

- В насколько близком будущем?

– Не могу сказать, может быть, лет через пять.

- Последний вопрос. Сейчас готовится переход на новый налог на недвижимость. Как вы видите этот переход? И какую роль БТИ может сыграть в этом переходе?

- Для того чтобы взимать в 2013-14 годах единый налог на недвижимость, необходимо данные об этих объектах занести в государственный кадастр недвижимости. Вот в этом самая большая проблема, поскольку кадастр недвижимости, как любой кадастр, формируется постепенно. Нет такой технической возможности, не придумали, чтобы взять одну огромную базу данных и совершенно спокойно, безболезненно переместить ее в другую базу данных. При этом так, чтобы все ячейки, как в пазлах, совпали. Даже при наличии специальных переходных программ это сделать без потерь данных невозможно.

Роль БТИ очень важна в этой работе и очень значима. Во многих субъектах РФ уже прошла работа по созданию ЕГРОКС (Единый государственный реестр объектов капитального строительства – ред.) и уже сформированы подобные реестры в качестве пилотных проектов. Московская область не попала в этот пилотный проект. Страшного ничего нет, поскольку мы и так формировали реестр прав за счет документов, которые выдавали участникам сделок с недвижимостью. Поэтому будем проводить работу по привязке объектов капитального строительства к земельным участкам и оценке этих объектов. Я знаю, что Ростехинвентаризация и ФКЦ "Земля" выиграли конкурсы на проведение этих работ. Будем также активно в этом участвовать, если будут обращения, и будем помогать своим коллегам, поскольку мы являемся держателем крупного архива. И кому, как не органам технической инвентаризации, заниматься этой работой.

Дата публикации: 14:18 12 января 2011

Источник: bpn.ru