Недвижимость не лучший инструмент для инвестиций - эксперт

Недвижимость не лучший инструмент для инвестиций - эксперт

Распечатать новость

Добавить в закладки

По мнению генерального директора АН "Красная горка" Максима Логвинова, недвижимость не лучший инструмент для инвестиций.

Как и в истории с бытовой техникой, которую на волне девальвации рубля население сметало с полок магазинов, недвижимость оказалась таким же товаром, покупая который граждане стремились сохранить свои сбережения от обесценивания. Однако, как показал опыт последних нескольких месяцев, не самым лучшим товаром. Те, кто купили квартиру на пике спроса в декабре-феврале, обеспечив рост показателей строительных компаний, уже наверняка пожалели о поспешном решении. Конечно, если им не посчастливилось продать доллары, в которых хранились сбережения, на пике курса в декабре. Но таких были единицы, в основном, все скупали валюту "на хаях", а когда курс падал, пытались поскорее избавиться от нее через обменники. Несложно догадаться, что в последнем примере выгодоприобретателями оказались банки, которые увеличили разницу между курсом покупки и продажи валюты. Точно так же и в случае с бытовой техникой - заработали исключительно сетевые магазины, которые за пару недель выполнили годовой план. А вот "горе-инвесторы" еще долго распродавали третий холодильник и пятый "инвестиционный" утюг через доски объявлений в Интернете.

При чем здесь утюги и холодильники, когда речь идет о недвижимости? Очень просто: "квадратные метры" точно такой же товар, цена на который даже в меньшей степени (по сравнению с бытовой техникой) зависит от курса доллара, чем от соотношения спроса и предложения. Спрос падает, а вслед за ним и цена. Она просела с начала года по различным сегментам (за исключением элитки) от 3% до 15%. При этом застройщики говорят, что цены на стройматериалы растут, а значит скоро будет повышение цен на недвижимость и бесконечно они падать не могут. С этим сложно поспорить, если бы не одно "но": подобное утверждение не работает на падающем рынке, причем не просто падающем, а вошедшем в неуправляемое пике. Уже сейчас некоторые застройщики, оказавшись не в состоянии обслуживать ранее взятые кредиты, готовы продавать квартиры по цене ниже себестоимости. Демпинг на рынке не приветствуется, потому о подобных предложениях не кричат с городских билбордов, а предлагают их "из-под полы". Или под "красивой оберткой", как недавно было в рамках широко разрекламированной акции "черная пятница риелтора". Там доверчивым покупателям в частности предлагались квартиры со скидкой 27% в жилом комплексе "Валь Д'Эмироль", где уже есть обманутые дольщики. Материалы по данному делу были направлены в прокуратуру и налоговую службу.

Отмечу, что демпинговые цены зачастую предлагаются в проектах незавершенного строительства, которые рискуют совсем скоро быть замороженными. Необходимо помнить, что у подобных девелоперов уже несколько последних месяцев "чемоданное настроение". И ключи от заветной квартиры можно будет ждать годами как и тех, кто возьмет на себя достройку проблемных объектов. Поэтому "вестись" на разного рода "глобальные распродажи", "черные пятницы", или "слив стоков" на рынке недвижимости очень опасно. Я бы вообще не советовал сейчас покупать жилье на этапе строительства и даже по 214-ФЗ. Этот закон действительно защищает права дольщиков, в части того, что к нерадивому застройщику могут быть применены санкции. Но если у компании и так проблемы с кредиторами и она находится на грани банкротства, то на требования 214-ФЗ ей есть дело в самую последнюю очередь. А значит этот нормативный акт в условиях глобального кризиса на рынке скорее создает опасное ощущение защищенности, нежели дает какие-либо гарантии. Мое глубокое убеждение, что на сегодняшний день покупать квартиры даже в инвестиционных целях можно только уже в готовых домах и Очень желательно с собственностью. Финансовое положение значительного числа застройщиков не самое лучшее, поэтому в случае дальнейшего обвала спроса на рынке недвижимости, на месте СУ-155 может оказаться практически любой крупный девелопер.

Могу дать одну небольшую подсказку, как сейчас можно купить квартиру дешевле, чем у крупных застройщиков, которые на каждом углу жалуются на рост цены стройматериалов и предрекают грядущее повышение "рыночной" стоимости квартир, но с такими же юридическими гарантиями как у крупных и всем известных игроков. Дело в том, что строительный процесс вовсе не ограничивается только теми широко разрекламированными компаниями, которые собственно возводят дома, или под брендом которых реализуются проекты. Есть еще владельцы земли, на которой ведется строительство, инвесторы, огромное количество подрядчиков. Все они получают оплату за свою работу, как правило, бартером - то есть квартирами. Но им не нужны "квадратные метры", а требуются живые деньги, оборотные средства, поэтому они куда более сговорчивы в плане торга, чем "маркетмейкеры" - компании из верхних строчек рейтинга девелоперов. Не говоря уже о том, что у застройщиков действительно есть некий уровень рентабельности (правда на каком он уровне, известно только им самим), ниже которого они опускаться не готовы, опасаясь обрушить весь рынок. А вот у всех остальных участников строительного процесса этого уровня практически нет, как и опасений стать катализатором глобального обвала - объемы не те. Да и получают они "квадратные метры" значительно дешевле той рыночной стоимости, которую выставляют на эти же объекты крупные застройщики. Проблема только в том, что подобные продавцы не дают широкой рекламы, а зачастую и вовсе предпочитают действовать через проверенные агентства, нежели самостоятельно.

Если удастся найти такой вариант, то его можно рассматривать в качестве потенциального объекта для инвестирования: цены уже достигли достаточно интересного уровня, и ловить "дно" непрофессиональным участникам рынка будет очень сложно. Теоретически через пару-тройку лет подобную квартиру можно будет выгодно перепродать, а до этого момента сдать в аренду для компенсации части затрат. Хотя недвижимость с точки зрения инвестирования средств, сейчас не самый лучший инструмент. Его перспективная доходность и ликвидность вызывает большие сомнения. Особенно подчеркну, что этот совет не распространяется на тех, кто хочет улучшить собственные жилищные условия: для них сейчас самое время присмотреться к рынку, который очень скоро может нащупать нижнюю границу ценового коридора. 

Дата публикации: 09:30 29 сентября 2015



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Рынок недвижимости - Подмосковье

Цена предложения самой дорогой комнаты в Москве в 15,8 раза больше стоимости наиболее дешевой студии в Подмосковье

Цена предложения самой дорогой комнаты в Москве в 15,8 раза больше стоимости наиболее дешевой студии в Подмосковье

17.04.2018 - Раздел: Подмосковье / Рынок недвижимости /

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают нарастание конкуренции между двумя сегментами наиболее бюджетного жилья Московского региона: студиями (преимущественная часть которых расположена в Подмосковье) и комнатами (основной объем предложения этих лотов сконцентрирован на «вторичке» столицы). Согласно наблюдениям специалистов компании, спрос между ними распределяется в следующей пропорции – 95% против 5% в пользу студий. При этом сейчас, по подсчетам специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 12,7% людей, составляющих традиционную целевую аудиторию покупателей комнат (среди которых приезжие из регионов и бывших союзных республик, люди с ухудшившимся материальным положением и т.д.), приобретают в итоге студии, в то время как 5 лет назад подобного оттока не наблюдалось вовсе. Основные причины этого – значительный (и продолжающий расти) объем предложения студий и их ценовая доступность, особенно в области: так, в Подмосковье сейчас экспонируется 9 961 студия, средняя стоимость предложения – 2,5 млн рублей. А в Москве (с учетом присоединенных территорий) к продаже на «вторичке» представлено 2 480 комнат, усредненная цена предложения – 2,9 млн рублей. Стоимость самой дешевой и самой дорогой студии в Подмосковье равна 888 тыс. рублей (Чеховский район) и 6,5 млн рублей (Одинцовский район) соответственно, цена самой дешевой и дорогой комнаты в Москве (с учетом ТиНАО) – 1,5 млн рублей (г. Московский) и 14 млн рублей (район Арбат) соответственно. Также аналитики ИНКОМ-Недвижимость выявили локации Москвы и Подмосковья с наибольшей долей предложения студий «на первичке» в отдельно взятом районе: это столичный район Тропарево-Никулино (53%), а в области – Красногорский район (10%).

«Зеленая» архитектура - современная реальность будущих городов

«Зеленая» архитектура - современная реальность будущих городов

16.04.2018 - Раздел: Подмосковье / Рынок недвижимости /

Развитие крупных городов неизбежно приводит к заметному ухудшению окружающей среды. Вместе с тем вопросам экологии в системе приоритетов и ценностей современного человека уделяется все больше внимания, в том числе в строительстве. И дело не только в использовании безвредных материалов, энергосберегающих технологий и зодческом дизайне. Девелоперы стали вести деликатный разговор с природой и гармонично вписывать жилые комплексы в ландшафт. Например, создавая экогород «Лесобережный», компания Urban Group намеренно сохранила в самом центре комплекса участок природного леса с многовековыми соснами и протекающий по территории ручей и сделала такой природный заповедник центральной частью общей концепции проекта.

Квадрат за МКАД: Рейтинг городов подмосковья

Квадрат за МКАД: Рейтинг городов подмосковья

11.09.2007 - Раздел: Подмосковье / Рынок недвижимости / Аналитика

Одинцово, Красногорск и Люберцы – оказались городами, наиболее благоприятными и удобными для тех, кто часто бывает в столице и вообще привык к городской суете, ритму жизни мегаполиса, но еще не отвык от пробок и московских цен.

Рынок новостроек Подмосковья - «комфорт» против «бизнеса»

Рынок новостроек Подмосковья - «комфорт» против «бизнеса»

13.03.2018 - Раздел: Подмосковье / Рынок недвижимости /

Почти три четверти подмосковных новостроек относятся к сегменту комфорт-класса. Доля недвижимости бизнес-класса в общем объеме предложения в области в последние годы сокращается и в настоящее время не превышает 8%. Почему жилье комфорт-класса является самым востребованным форматом на рынке недвижимости Московской области, проанализировали эксперты компании «Метриум».

3 самых нестандартных запроса на покупку квартиры в 2017 году

3 самых нестандартных запроса на покупку квартиры в 2017 году

11.01.2018 - Раздел: Подмосковье / Рынок недвижимости /

В 2017 году на рынке недвижимости произошли сразу несколько позитивных событий для покупателей квартир в новостройках. Во-первых, стремительное снижение ипотечных ставок позволило россиянам улучшить жилищные условия и остановить свой выбор на более просторном, комфортном и вдохновляющем жилье, чем они могли себе позволить годом ранее. Во-вторых, на рынке Подмосковья появилось большое количество интересных с архитектурной и градостроительной точки зрения жилых комплексов. Это доставило покупателям немало хлопот, ведь определиться с выбором квартиры мечты стало еще сложнее. Впрочем, усилия были не напрасны: в результате клиенты получили возможность купить жилье, наиболее полно отвечающее их пожеланиям.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012