Догнать и перегнать столицу

Темпы роста на столичную недвижимость заставляют по-новому взглянуть на подмосковный рынок жилья. Сегодня квартиру в области можно купить сравнительно дешевле, чем в первопрестольной. Однако риэлторы утверждают, что в скором времени темпы роста цен в Подмосковье догонят столичные. О том, какие факторы могут этому поспособствовать, нам рассказала директор управления маркетинга агентства недвижимости "Домострой" Елена Комова.

- Каковы причины роста цен на подмосковную недвижимость?

- Существуют определенные и всем известные законы рынка, по которым спрос диктует предложение. Самый главный фактор, определяющий рекордно высокий прирост цен на недвижимость в Подмосковье за 2006 год, - ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения. Рыночный механизм диктует зависимость: высокий спрос - высокая цена. На фоне дефицита предложения цены будут расти до тех пор, пока покупатели согласны платить.

Говоря о превышении спроса, нельзя забывать об увеличении численности населения Подмосковья в результате увеличения рождаемости и миграционных потоков.

Развитие ипотечного кредитования (снижение процентных ставок, уменьшение размера первоначального взноса, быстрое рассмотрение заявки, и т.п.) также увеличивает спрос на недвижимость. А при отсутствии роста предложения это опять же провоцирует рост цен.

В Подмосковье наибольшим спросом пользуются быстроразвивающиеся города - Химки, Долгопрудный, Сходня, Реутов, Балашиха, Красногорск, Люберцы, Видное, Подольск, Королев, Нахабино, а также близкорасположенные и активно застраиваемые населенные пункты - Мосрентген в Ленинском районе, Марфино и Трехгорка в Одинцовском. Лидером ценового прироста за июль 2006 года стали Подольск и Сходня. В Подольске сейчас возводится более 30 новых объектов, это объясняет возросший интерес. А Сходня с 1 января 2006 года стала микрорайоном г. Химки.

Недвижимость на южном направлении традиционно дешевле, и темпы роста цен на нее выше. Например, цены в городе Видное на вторичном рынке только за июль текущего года поднялись на 15 процентов.

- Что, на Ваш взгляд, поможет сделать жилье в новостройках Подмосковья более доступным?

- Доступности жилья должно способствовать массовое строительство дешевого жилья. Причем дешевое - не означает некачественное, возобновление строительства пресловутых хрущевок только усугубит ситуацию. Сбить потребительский ажиотаж может массовое строительство серийных панельных домов, например, серии П-44М, П-44Т, П-46.

А вот снижение процентных ставок по ипотеке проблему не решит, поскольку они и так на сегодняшний день минимальны.

- Как менялись цены на подмосковные новостройки? Дайте прогноз роста цен на жилье в Подмосковье до 2007 года. Какие факторы будут влиять на цены?

- В августе темпы роста цен на новостройки в Подмосковье несколько замедлились и составили 5 процентов. Быстрее всего дорожают наиболее доступные квартиры - где квадратный метр стоит менее 2000 долларов.

Сейчас самые дорогие новостройки расположены в городах-спутниках Москвы в пределах 5 км от МКАД. И уровень цен в этих городах приблизительно одинаковый. Так, в г. Люберцы минимальная стоимость квадратного метра составляет 1450 долларов, максимальная - 2250 долларов, в Красногорске от 1700 - до 2800 долларов, в Мытищах - от 1900 - до 2500 долларов.

Учитывая тенденцию приближения средних рыночных цен в городах ближайшего Подмосковья к уровню цен жилья экономкласса в московских районах, расположенных рядом со МКАД, а также расширение строительства жилья бизнес-класса в ближайшем Подмосковье, объекты экономкласса будут уходить в города второго и третьего поясов Подмосковья. А в пределах 5 км от МКАД будут возводиться в основном жилые комплексы бизнес-класса. И в данной географической зоне к началу 2007 года стоимость квадратного метра будет мало отличаться от стоимости жилья спальных районов Москвы, расположенных недалеко от МКАД. Темпы роста цен в Подмосковье не будут сильно отличаться от Москвы. По нашим прогнозам, среднемесячный рыночный рост осенью будет в пределах 5-8 процентов.

- Какие факторы сдерживают объемы строительства жилья в Московской области? При каких условиях объемы строительства будут расти?

- Факторы, сдерживающим объем строительства жилья в Подмосковье, в основном те же, что и в Москве, и во всей строительной отрасли - влияние ФЗ-№ 214, согласно которому для получения всех необходимых согласований и выхода на площадку требуется слишком большой срок, в то время как, например, строительство серийного панельного дома занимает в 3,5-4 раза меньше времени. Еще одна проблема - серьезный физический износ инженерных коммуникаций в Подмосковье.

Вследствие исчерпания площадок под точечную застройку застройщики в Подмосковье в настоящее время в основном осваивают новые микрорайоны, зачастую расположенные в удалении от основной инженерной и социальной инфраструктуры населенных пунктов, что требует значительных финансовых ресурсов по прокладке новых инженерных сетей.

- Какие проекты в Подмосковье, не связанные с жилищным строительством, сегодня наиболее привлекательны для девелоперов и почему?

- На наш взгляд, наиболее привлекательные проекты в Подмосковье, помимо жилищного строительства - в области коммерческой недвижимости. И причина привлекательности для инвесторов и девелоперов подобных проектов очевидна - высокие темпы жилищного строительства и роста численности населения в Подмосковье.

- Загородное жилье какого типа (коттеджи, таунхаусы, квартиры в малоэтажных домах, жилые семейные курорты) наиболее привлекательно в качестве постоянного места жительства и почему?

- Крайне высокие цены на квартиры в Москве вынуждают покупателей искать квартиры в Подмосковье. И здесь невозможно ответить, какой тип загородной недвижимости в качестве альтернативы лучше - ведь каждый покупатель ищет что-то свое. Люди, ценящие спокойствие и уединенность, скорее всего, приобретут коттедж на большом участке поближе к лесу или водоему.

Молодые люди, предпочитающие активный образ жизни, или семьи с маленькими детьми придают большое значение развитой инфраструктуре: им важно, чтобы рядом были фитнес-центры и развлекательные клубы, хорошие школы и детские сады. Для таких клиентов лучшим вариантом будет приобретение жилья в малоэтажных жилых комплексах или таунхаусах на Рублево-Успенском или Ново-Рижском шоссе - здесь наиболее развитая инфраструктура (однако такие варианты будут и достаточно дорогостоящими).

В качестве наиболее привлекательных черт альтернативного жилья для всех типов недвижимости можно назвать близость к Москве - согласитесь, тяжело каждый день после работы ехать за 30-40 километров.

Помимо расстояния, большое значение имеет загруженность самой трассы (наиболее проблемными в этом плане являются Ленинградское и Ярославское шоссе). Третьим важным фактором является уже упоминавшееся наличие инфраструктуры.

Дата публикации: 16:54 13 сентября 2006

Источник: bpn.ru